Editorial
Die Wohnungswirtschaft durchlebt aktuell starke Umbrüche und ist heftigen Interessenskonflikten ausgesetzt. Kontinuierlich wachsender Zuwanderungsdruck in die prosperierenden Ballungsräume führt zu Wohnungsknappheit und steigenden Mieten. Das politisch-regulatorische Umfeld gestaltet sich außerdem zunehmend schwierig: Während Kommunen immer noch zögerlich sind beim Verkauf eigener Baugrundstücke oder bei der Schaffung von Baurecht, führen hohe Grunderwerbsteuersätze, ein Festhalten an der Mietpreisbremse, die drohende Veränderung der Modernisierungsumlage und regionalplanerische Fehlsteuerungen durch das Baukindergeld zu weiteren Belastungen der Wohnungswirtschaft – auch der Wohnbau GmbH. Das anhaltend niedrige Zinsniveau und die steigende Attraktivität des deutschen Wohnimmobilienmarktes für internationale Investoren lassen noch kein Ende der Preisrallye absehen. Gleichzeitig entsteht aus der Digitalisierung des privaten Lebensumfelds von Mietern und Wohnungseigentümern sowie der Wohnungsunternehmen selbst eine enorme Innovationsdynamik, deren Ende noch nicht absehbar ist.
Vor diesem Hintergrund agiert die Wohnbau-Gruppe seit vielen Jahren mit einer vorsichtig-konservativen Portfoliostrategie, ergreift aber gleichzeitig die Chancen der Digitalisierung von Arbeitsabläufen und Kundenkontakten und treibt diese entsprechend voran. Unsere Unternehmensphilosophie ist vielleicht deshalb so erfolgreich, weil sie bereits als „nachhaltig“ gelten konnte, als der Begriff noch ausschließlich mit der Forstwirtschaft verknüpft war.
Das zeigt sich nicht zuletzt im Geschäftsjahr 2017. In Köln-Ossendorf konnten wir 97 Neubau-Mietwohnungen fertigstellen. Weitere sechs Wohnungen entstanden in Würzburg durch Dachgeschossausbauten. Dank unserer kontinuierlichen Bemühungen, Nachverdichtungspotenziale auf eigenen Grundstücken zu identifizieren, werden wir auch in den nächsten Jahren unseren Bestand durch Neubau-/ und Nachverdichtungsmaßnahmen erweitern. Unsere weiteren Neubauprojekte mit insgesamt 265 Wohnungen in Köln-Rodenkirchen, Düsseldorf-Heerdt und Berlin-Kreuzberg, liegen im Zeitplan und werden Ende 2018 bzw. Anfang 2019 fertiggestellt. Wir setzen damit die stetige organische Wachstumsstrategie der vergangenen Jahre konsequent fort.
Durch Ankauf haben wir zum Jahresende 2017 eine Wohnanlage in Bonn-Kessenich mit 32 preisgebundenen Wohnungen erworben, so dass – saldiert mit wenigen Abgängen – insgesamt 17.944 eigene Wohnungen an 34 Standorten in der Wohnbau-Gruppe bewirtschaftet werden. Wir sind immer bereit, attraktive Wohnungsbestände und Projektentwicklungen in den von uns bevorzugten wachstumsstarken westdeutschen Metropolregionen sowie in Berlin zu erwerben. Allerdings müssen diese Angebote die Kriterien unseres Ankaufsprofils erfüllen und natürlich unsere Vorgaben bezüglich Kaufpreis, Rentabilität und bautechnischer Qualität. Hier konnten wir im Zeitraum der letzten zehn Jahre – insbesondere in 2015 – mehrere große Wohnungspakete mit insgesamt 1.900 Wohnungen erwerben, während wir in den Jahren davor und danach eine Fülle von Offerten zwar geprüft, aber in den allermeisten Fällen ablehnen mussten. Es gehört zu unserem Verständnis von „Nachhaltigkeit“, uns vom Markt nicht unter Druck setzen zu lassen, sondern an unseren auf Langfristigkeit basierenden Investitionskriterien festzuhalten.
Die wirtschaftlichen Ergebnisse des Geschäftsjahres 2017 bestätigen die unternehmerischen Entscheidungen, die Jahre und Jahrzehnte zuvor getroffen wurden. So ist das Sollmietenaufkommen gegenüber dem Vorjahr um 4,1 Mio. € auf 132,5 Mio. € gestiegen (+ 3,2%), überwiegend durch reguläre Mietanpassungen in unseren Bestandswohnungen. Die durchschnittliche Wohnungsmiete zum 31. Dezember 2017 ist gegenüber dem Vorjahr in unserem gesamten Eigenbestand um + 0,21 €/m² auf ein Niveau von 8,41 €/m² angestiegen (+ 2,6 %). Die Leerstandsquote liegt mit 0,41 % zum Jahresende 2017 noch einmal leicht unter dem Vorjahreswert von 0,60 % und stellt dabei im Branchenvergleich sicherlich einen Rekordwert für ein bundesweit tätiges Wohnungsunternehmen dar. Die Fluktuationsrate ist mit 9,3 % (Vj. 9,7 %) abermals gesunken. Dies ist wesentlich auf das Marktumfeld mit überwiegend hohen Neuvermietungsmieten zurückzuführen und liegt im Branchentrend für die wirtschaftlich starken Top-Standorte in Deutschland.
Nach wie vor widmen wir uns systematisch der Pflege und wertschaffenden Weiterentwicklung unserer Wohnungsbestände. Wir sichern durch regelmäßige Instandhaltung und sozialverträgliche Modernisierungen mit einem Investitionsvolumen von rund 28 Mio. € allein in 2017 die Vermietbarkeit unserer Wohnungen und die Beleihungsspielräume, die wir für unsere Projektentwicklungen und Großmodernisierungen benötigen. Auch bei unserer dezentralen Struktur bewirtschaften und verwalten wir die Wohnungen mit eigenen Mitarbeitern vor Ort. Das sorgt für hohe Mieterzufriedenheit.
Seit mittlerweile 20 Jahren gestalten wir aktiv unsere digitalen Prozesse. Wir haben dabei über unsere Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH immer wieder diverse Applikationen selbst entwickelt. Aktuell konzentrieren wir uns auf die Optimierung des Bestandsmanagements und dem weiteren Ausbau der webbasierten Kommunikation sowohl mit unseren Kunden als auch in den internen Geschäftsprozessen. Im Geschäftsjahr 2017 haben wir erstmals ein Verkehrssicherungsprogramm als mobile Unterstützung bei den Objektbegehungen eingesetzt.
Die Wohnbau Service verwaltete in 2017 außerdem 4.117 Wohnungen für 111 WEG-Gemeinschaften sowie für einen einzelnen Eigentümer ein Portfolio von 357 Gewerbeobjekten mit 102.000 m2 Nutzfläche, dessen Mandat Anfang 2018 verlängert wurde.
Zu guter Letzt danken wir unseren 223 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ohne deren Einsatz die Erfolgsgeschichte der Wohnbau nicht hätte geschrieben werden können. Gleiches gilt für unsere Gesellschafterin sowie unseren Aufsichtsrat. Und schlussendlich den Geschäftspartnern der Wohnbau-Gruppe, die uns auch im Berichtsjahr begleitet und unterstützt haben.
Weitere Informationen – auch über den Fortschritt unserer Neubauprojekte – bietet übrigens unsere Homepage unter www.wohnbau-gmbh.de.
Bonn, im Juli 2018
