KONZERNGESCHÄFTSBERICHT2017

Wirtschaftliches Umfeld

Deutschland
Die deutsche Wirtschaft hat in einer insgesamt sich weiter erholenden weltwirtschaftlichen Lage ihren Aufwärtsschwung auch im Jahr 2017 fortgesetzt. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt (BIP) stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Vergleich zum Vorjahr um 2,2 % (2016: 1,9 %) und wächst nunmehr seit acht Jahren kontinuierlich an. Die Arbeitslosenquote lag bei durchschnittlich 5,7 % und somit um 0,4 % unter dem Vorjahreswert (6,1 %). Die Zahl der Erwerbstätigen war mit 44,3 Millionen im abgelaufenen Jahr die höchste seit der Wiedervereinigung. Die gesteigerte Erwerbsbeteiligung der inländischen Bevölkerung (+ 1,5 % gegenüber dem Vorjahr) sowie die Zuwanderung ausländischer Arbeitskräfte sorgten für einen Ausgleich negativer demografischer Effekte. Die am Verbraucherpreisindex gemessene Inflationsrate erhöhte sich im Jahresdurchschnitt 2017 um 1,8 % gegenüber 2016 (+ 0,5 %). Die neuerliche Steigerung fällt somit deutlich stärker aus als in den vorangegangenen vier Jahren, in denen die Inflationsraten jeweils weniger als ein Prozent betrugen. Neben der anhaltend lockeren Geldpolitik der Europäischen Zentralbank sowie der spürbaren Konjunkturbelebung waren für den deutlichen Anstieg der Jahresteuerungsrate maßgeblich die Energiepreise verantwortlich: Energie verteuerte sich in 2017 im Jahresvergleich um 3,1 %, nach teilweise deutlichen Preisrückgängen mit bis zu - 7 % in den Vorjahren.

Immobiliensektor
Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft konnte von der positiven konjunkturellen Entwicklung profitieren. Das galt vor allem für die großen Ballungsräume, wo anhaltender Zuzug und hohe Nachfrage nach Wohnraum zu sinkendem Wohnungsleerstand und höheren Mieteinnahmen führen. 2017 lagen die Nettokaltmieten in Deutschland gemäß Verbraucherpreisindex um 1,6 % über dem Vorjahreswert (Vj. + 1,2 %). Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die rund 10,8 % der gesamten deutschen Bruttowertschöpfung erzeugte, wuchs im abgelaufenen Jahr um 1,4 % und konnte damit ihre Wertsteigerung nochmals erhöhen (Vj. + 0,8 %).

Insgesamt bleibt der Bedarf an Wohnraum, insbesondere in Großstädten und Ballungsräumen, weiterhin auf sehr hohem Niveau. Während in den Metropolen vor allem der zusätzliche Wohnungsbedarf gedeckt werden muss, stehen in metropolferneren Gebieten eher Ersatzneubau und die Befriedigung der Bedürfnisse spezieller Nachfragegruppen (z. B. junge Familien, Singles oder Senioren) im Vordergrund. Zusätzlich zum allgemeinen Nachfragedruck führen die begrenzten Baukapazitäten sowie immer höhere Bauvorschriften, Baustandards und Erwerbsnebenkosten zu vielerorts deutlich steigenden Baupreisen.

Laut Statistischem Bundesamt (Destatis) war die Zahl der im Jahr 2017 erteilten Baugenehmigungen mit insgesamt 348.128 Wohnungen erstmals seit 2008 wieder niedriger als im jeweiligen Vorjahr. Insgesamt wurden 7,3 % bzw. 27.300 weniger Baugenehmigungen von Wohnungen erteilt als im Jahr zuvor. Die rückläufige Tendenz war bei der Zahl an Genehmigungen für Wohnungen in Wohnheimen besonders stark ausgeprägt (- 40 %). Hierzu gehören unter anderem Flüchtlingsunterkünfte, deren Zahl mit der Flüchtlingswelle in den Jahren 2015/2016 stark angestiegen war. Im Jahresvergleich konstant blieb dagegen die Zahl der Genehmigungen für Mehrfamilienhäuser im Geschosswohnungsbau mit 172.630 Wohnungen (Vj. 172.679 Wohnungen).

Wohnbau Gruppe
Die anhaltende Diskussion im wohnungspolitischen Umfeld über die Behebung der Wohnraumknappheit, insbesondere in Großstädten, veranlasst uns nach wie vor, unsere Nachverdichtungspotenziale auf eigenen Grundstücken in Baurecht umzusetzen und weitere Neubauvorhaben zu akquirieren. Nachdem wir bereits in 2016 unseren Bestand um Neubauwohnungen ergänzt haben, vergrößerten wir unser Immobilienportfolio in 2017 um 103 Wohnungen aus fertiggestellten Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen in Köln-Ossendorf und Würzburg. Unsere weiteren Neubauprojekte in Köln-Rodenkirchen, Düsseldorf-Heerdt und Berlin-Kreuzberg, mit einem Umfang von insgesamt 265 Wohnungen sowie 10 Gewerbeeinheiten, wurden erfolgreich fortgeführt. Wir rechnen Ende 2018 bzw. Anfang 2019 mit den Fertigstellungen. Durch Bestandsankauf haben wir zum Jahresende 2017 eine Wohnanlage in Bonn-Kessenich mit 32 preisgebundenen Wohnungen erworben.

Die durchschnittliche Wohnungsmiete zum 31. Dezember 2017 ist gegenüber dem Vorjahr in unserem gesamten Bestand um + 0,21 €/m² auf ein Niveau von 8,41 €/m² angestiegen, der Zuwachs liegt bei 2,6 %. In Einklang mit der positiven konjunkturellen Entwicklung sowie dem starken Angebotsmarkt war auch die Wohnraumnachfrage nach unseren offerierten Bestandswohnungen ausgesprochen hoch und zudem Leerstandsdauern gering.

Im Rahmen kontinuierlicher Instandhaltungen und qualitativer Optimierungen unserer Mietwohnungen standen im abgelaufenen Geschäftsjahr ebenfalls technische Bau- und Erhaltungsarbeiten sowie Modernisierungsmaßnahmen im Fokus unserer Geschäftstätigkeit (siehe Kapitel 3. „Investitionen“).

Im fortschreitenden Digitalisierungsprozess sehen wir die Chance, die Effizienz im Verwaltungs- und Hausbewirtschaftungsbereich deutlich zu erhöhen. Auf dem Gebiet der IT-, Daten- und Kommunikationsversorgung liegt der Fokus dabei auf der Optimierung des Bestandsmanagements und auf dem weiteren Ausbau der webbasierten Kommunikation. Entsprechend verbessern und erweitern die Wohnbau GmbH gemeinsam mit der Wohnbau Service Bonn GmbH daher laufend bereits etablierte digitale und mobile Applikationen. So ist ein Verkehrssicherungsprogramm als mobile Unterstützung der Verkehrssicherung bei allen Objektbetreuern produktiv gegangen. Zurzeit optimieren wir den webbasierten Informationsaustausch insbesondere durch die Umstellung auf die Kommunikations- Plattform Sharepoint und Cloud-basierte Dokumentenablagen.

Umsatz

Hausbewirtschaftung, Vermietung eigene Bestände
Die Umsatzzahlen der Wohnbau-Gruppe entsprechen unseren Erwartungen. Durch unsere regelmäßige Überprüfung des Mieterhöhungspotenzials bei unseren Bestandsmieten, marktgerechten Neuvertragsabschlüssen sowie Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen ist das Sollmietenaufkommen im abgelaufenen Geschäftsjahr insgesamt um 4,05 Mio. € gestiegen. Dies entspricht einer Steigerungsrate von 3,16 % gegenüber den Erlösen des Vorjahres. Das gesamte Sollmietenaufkommen im Berichtsjahr beträgt 132,45 Mio. € (Vj. 128,39 Mio. €). Die Veränderung des Sollmietenaufkommens ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

Das organische Mietwachstum unserer Bestandsobjekte hatte im Jahr 2017 insgesamt ein Volumen von 3,32 Mio. €. Dies entspricht einer Steigerung von 2,59 % auf die gesamte Vorjahressollmiete. Größte Position mit einem Anteil von 1,74 Mio. € sind hierbei die Mieterhöhungen im Bestand, insbesondere auch aufgrund der Einführung neuer Mietspiegel an mehreren unserer großen Portfoliostandorte (bspw. in München, Berlin und Köln). Im abgelaufenen Geschäftsjahr gab es zudem 1.699 Neuvermietungen, aus denen ein Umsatzwachstum von 1,33 Mio. € resultierte. Aus Erstvermietungen von neu erstellten Wohnungen aus Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen der Jahre 2016 bzw. 2017 erzielten wir ein Umsatzwachstum von 0,73 Mio. €.

Die Leerstandsquote liegt mit 0,41 % zum 31.12.2017 weiterhin auf sehr niedrigem Niveau (Vj. 0,60 %). Zum Jahresende standen 73 der insgesamt 17.944 Wohnungen leer, davon 26 Wohnungen aufgrund laufender Modernisierungsmaßnahmen (0,14 %) sowie 47 Wohnungen wegen temporärer Nichtvermietung (0,26 %). Strukturelle, dauerhafte Leerstände gab es auch im Jahr 2017 in unserem Portfolio nicht.

Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstandszeiten im Bestand sowie Mietminderungen und -kürzungen betragen 1,01 Mio. € (Vj. 1,34 Mio. €). Dies entspricht einer Erlösschmälerungsquote von 0,76 % (Vj. 1,05 %) gemessen am gesamten Sollmietenaufkommen im Berichtsjahr. Erlösschmälerungen infolge von Erstvermietungen, wie im Vorjahr bei unseren Neubau- und Nachverdichtungsprojekten in Bonn und München, gab es im vergangenen Jahr nicht.

Die Fluktuationsrate ist mit 1.650 Kündigungen bzw. 9,3 % (Vj. 9,7 %) abermals gesunken. Dies ist wesentlich auf das allgemein gestiegene Marktumfeld mit überwiegend hohen Neuvermietungsmieten zurückzuführen. Ein Wechsel aus einer Bestandswohnung bedingt in der Regel beim Neuvertragsabschluss einer vergleichbaren Wohnung ein höheres zu bedienendes Mietniveau.

Sonstige Geschäftsfelder
Im Geschäftsfeld der Fremd-Verwaltung von Immobilien hat die Wohnbau Service Bonn GmbH einen Umsatz von 1.541 T€ (Vj. 1.546 T€) und damit das in 2016 erhöhte Volumen wiederum erreicht. Vom Spartenumsatz entfallen 467 T€ auf die Verwaltung von Gewerbeimmobilien eines Auftraggebers außerhalb des Konzernverbundes. In einem generell hart umkämpften Dienstleistungsmarkt führten 21 % unserer Angebote zu einem Vertragsabschluss mit neuen Kunden. Die Wiederbestellungsquote bestehender Mandate bewegte sich mit 90 % auf dem hohen Niveau der Vorjahre. Dabei konnten Preissteigerungen von rd. 5,0 % durchgesetzt werden. Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten zum Jahresende beträgt 4.117 Wohnungen und 2.612 PKW-Stellplätze in 111 Eigentümergemeinschaften.

Wie in den Vorjahren entfiel bei der Wohnbau Service Bonn GmbH ein wesentliches Volumen von Umsatz und Ergebnis auf die Wärmelieferungen unserer drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Einschließlich der Bestandsveränderungen für noch nicht abgerechnete Lieferungen in 2017 erzielte diese Sparte im abgelaufenen Berichtsjahr eine Leistung von 1.946 T€ (Vj. 2.087 T€) aus Wärmelieferungen an Abnehmer außerhalb der Konzerngesellschaften. Die Witterung sowie überwiegend milde Temperaturen im Berichtsjahr begründeten den Absatzrückgang. Der Betriebsablauf der Heizwerke in Bonn und Koblenz war weitgehend störungsfrei. Kurzzeitige Schäden an der Kesselanlage in München wurden mittlerweile behoben, die unterbrechungsfreie Versorgung wurde dabei durch mobile Heizzentren zu jeder Zeit sichergestellt.

Investitionen

Bestandsentwicklung
Unser Vermietungsangebot in bedeutenden Großstädten verstärkten wir im Jahr 2017 durch Neubau- bzw. Nachverdichtungsmaßnahmen sowie einen Bestandsankauf. Im Zuge unseres Standortausbaus in Köln und Bonn sowie Nachverdichtungsmaßnahmen in Würzburg vergrößerte sich unser Wohnungsbestand unterjährig bis zum 31. Dezember 2017 wie folgt:

Somit beläuft sich unser eigener Wohnungsbestand zum Jahresende 2017 auf nunmehr 17.944 Wohnungen (Vj. 17.814 WE) an insgesamt 34 Standorten. Durch die oben erwähnten Zugänge durch Ankauf und Neubau erhöhten wir unser Wohnraumangebot im Rheinland um 129 Wohnungen und in Unterfranken um 6 Wohnungen. Unter Berücksichtigung der Abgänge durch Verkauf, Umbau und Rückbau vergrößerte sich unser Wohnungsbestand saldiert um 130 Wohnungen. Die Anzahl der Gewerbeeinheiten im Bestand des Konzerns beträgt unverändert 205 Objekte.

Insgesamt haben wir im abgelaufenen Geschäftsjahr erneut zahlreiche Ankaufsofferten geprüft (1.174 Offerten mit insgesamt 89.833 Wohn- und Gewerbeeinheiten). Im Wesentlichen kamen bei den nicht infrage kommenden Immobilienofferten folgende Ausschlusskriterien zum Tragen: unterschiedliche Kaufpreisvorstellungen, Standorte abseits der Kernstandorte bzw. Lagen mit geringem Entwicklungspotenzial, nachhaltig unzureichende Bau- und Instandhaltungsqualitäten, ungünstige Bauweisen (Hochhäuser, Plattenbauten), Immobilien mit unvorteilhafter Kleinteiligkeit und übermäßig hohen gewerblichen Anteilen. Wir verfolgen nach wie vor keine Handelsstrategie; unsere Immobilienbestände wollen wir langfristig im Bestand halten und erfolgreich bewirtschaften.

Neu- und Umbau
Auch im Jahr 2017 hat die Wohnbau laufende Bauprojekte fortgeführt. Die Wohnanlage in Köln-Ossendorf wurde zum Jahresende fertiggestellt, die Erstvermietung startete zum 1. Januar 2018. Unsere laufenden Aktivitäten befinden sich derzeit im folgend genannten Status:

Sanierung, Instandhaltung, Modernisierung
Neben solchen wohnraumschaffenden Projektmaßnahmen stellten regelmäßige Instandsetzungen und Modernisierungen an vorhandenen Bestandsgebäuden und Wohnungen einen gewichtigen Anteil am Gesamtumfang unserer Investitionsausgaben dar. Im Berichtsjahr führten wir in 408 Wohnungen Einzelmodernisierungen bei Mieterwechseln durch, von denen 393 im Erhaltungsaufwand des Jahresabschlusses erfasst sind.

Nachfrageorientierte Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen durch ihre Mehrwertschaffung, z. B. bei nachträglichen Balkonanbauten, die Zufriedenheit der Mieter mit ihrer Wohnung und dem direkten Wohnumfeld zu steigern und auf diesem Wege die Mieterbindung noch weiter zu stärken.

Um die Qualität des bestehenden Gebäudestandards zu bewahren oder durch Modernisierungsmaßnahmen gezielt die Gebäudesubstanz zu optimieren, führen wir in unseren Bestandsobjekten kontinuierlich technische Großmaßnahmen durch.

Exemplarisch sind im Folgenden zwei größere Maßnahmen des abgelaufenen Geschäftsjahres aufgeführt:

Unterhaching, Fasanenstraße – Energetische Sanierung (48 Wohnungen)
Bereits im Jahr 2016 wurden in der Wohnanlage drei Objekte mit 72 Wohnungen modernisiert. Im vergangenen Jahr wurden die Baumaßnahmen an einem weiteren Gebäude mit 48 Wohnungen fortgeführt. Hierbei wurden im Rahmen einer energetischen Modernisierung die Fassaden und Kellerdecken gedämmt sowie zusätzlich noch die Eingangsbereiche und die Tiefgarage saniert. Für die Jahre 2018 und 2019 sind entsprechende Maßnahmen an den verbleibenden zwei Objekten geplant.

Bonn, Wesendonckstraße (30 Wohnungen)
Die Wohnanlage im Bonner Stadtteil Endenich mit elf Objekten wird sukzessive saniert und modernisiert. Bei der in 2017 erfolgten Sanierung von drei Gebäuden erfolgten Arbeiten an Fenstern, Fassaden, Treppenhäusern und Balkonen. Für das Jahr 2018 ist die Fortführung der Sanierungsmaßnahmen an weiteren drei Gebäudekörpern avisiert.

Die gesamten technischen Arbeiten (ohne Neubauprojekte) hatten im Jahr 2017 ein Ausgabevolumen von 34,6 Mio. €. Dieses verteilte sich mit 28,0 Mio. € (Vj. 30,2 Mio. €) auf den laufenden Betriebsaufwand für die Hausbewirtschaftung (GuV) und mit 6,6 Mio. € (Vj. 5,9 Mio. €) auf Aktivierungen in den Anlagen im Bau.

Der o. g. laufende Betriebsaufwand gemäß GuV wiederum beinhaltete etwa 10,7 Mio. € Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen sowie 17,3 Mio. € für sonstige geplante und ungeplante Instandhaltungsarbeiten inklusive Kanalsanierungsarbeiten.

Finanzierung

Die Vermögens- und Finanzlage der Wohnbau-Gruppe ist geordnet. Die Gesellschaften können ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen.

Im Berichtsjahr ergaben sich für uns, auch unter Berücksichtigung der Investitionszahlungen für die Fertigstellung bzw. die Aufnahme diverser Bautätigkeiten, keinerlei Liquiditätsengpässe. Die ungenutzten, kurzfristig abrufbaren Kreditlinien beliefen sich zum Jahresende 2017 auf 36 Mio. €.

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind in den Gesellschaften nicht eingesetzt. Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Wir betreiben generell eine ganzheitliche Unternehmensfinanzierung, d. h. Darlehen werden nicht maßnahmen- oder objektbezogen, sondern zur Finanzierung des Unternehmens als Ganzes aufgenommen. Die Fremdfinanzierung ist grundsätzlich dinglich gesichert und valutiert ausschließlich in Euro, sodass sich keine Währungsrisiken ergeben. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind im Anhang abgebildet.

Die Herkunft und Verwendung der erwirtschafteten Liquidität werden in den folgenden Kapitalflusskomponenten deutlich:

Das zusammengefasste Ergebnis der modularen Berechnung nach DRS 21 des DRSC (Deutsches Rechnungslegungs Standards Committee) zeigt generell die hohe Innenfinanzierungsfähigkeit der Wohnbau-Gruppe aus ihrer operativen Geschäftstätigkeit (in 2017 in Höhe von 92,73 Mio. €), genährt durch einen konstanten Zufluss von Mieterlösen, Wärmeabrechnungen und Einnahmen aus Fremdverwaltung.

In den Abschnitten „Investitionstätigkeit“ und „Finanzierung“ ist der Cash-Flow des Berichtsjahres wiederum grundsätzlich von der Bautätigkeit und dem Erwerb neuer Neubauprojektmaßnahmen geprägt (siehe Kapitel 3. „Investitionen“). Die investiven Ausgaben bzw. der hieraus bedingte Mittelabfluss erfolgten weitgehend aus der eigenen Finanzkraft respektive durch Verwendung des freien Cash aus dem operativen Geschäft. Im aktuellen Berichtsjahr belief sich die saldierte Verwendung von Mitteln für Investitionstätigkeit mit einem Betrag von 65,15 Mio. € bzw. mit einem Plus von 5,3 Mio. € (bzw. 8,8 %).

Der negative Cash-Flow bzw. der saldierte Zahlungsabfluss im Segment „Finanzierung“ liegt mit - 22,2 Mio. € um etwa ein Drittel über dem Vorjahr. Er veranschaulicht ebenfalls die Verwendung freier Mittel aus der Innenfinanzierung (respektive Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit). Insbesondere Tilgungen und Zinsen an unsere Kreditgeber – als regelmäßige Zahlungsabflüsse – sind hierin erfasst. Gleichfalls beinhaltet diese Position die Dividendenzahlung an unsere Gesellschafterin. Die Neuaufnahme von Krediten im Berichtsjahr diente wiederum, neben der Finanzierung von Erwerben, auch der Umschichtung im Rahmen von Prolongationen bzw. der Rückzahlung hochpreisiger Darlehen.

Das zusammengefasste Ergebnis der modularen Berechnung nach DRS 21 des DRSC (Deutsches Rechnungslegungs Standards Committee) zeigt generell die hohe Innenfinanzierungsfähigkeit der Wohnbau-Gruppe aus ihrer operativen Geschäftstätigkeit (in 2017 in Höhe von 92,73 Mio. €), genährt durch einen konstanten Zufluss von Mieterlösen, Wärmeabrechnungen und Einnahmen aus Fremdverwaltung.

In den Abschnitten „Investitionstätigkeit“ und „Finanzierung“ ist der Cash-Flow des Berichtsjahres wiederum grundsätzlich von der Bautätigkeit und dem Erwerb neuer Neubauprojektmaßnahmen geprägt (Kapitel 3. Investitionen). Die investiven Ausgaben bzw. der hieraus bedingte Mittelabfluss erfolgten weitgehend aus der eigenen Finanzkraft respektive durch Verwendung des freien Cash aus dem operativen Geschäft. Im aktuellen Berichtsjahr belief sich die saldierte Verwendung von Mitteln für Investitionstätigkeit mit einem Betrag von 65,15 Mio. € bzw. mit einem Plus von 5,3 Mio. € (bzw. 8,8 %).

Der negative Cash-Flow bzw. der saldierte Zahlungsabfluss im Segment „Finanzierung“ liegt mit - 22,2 Mio. € um etwa ein Drittel über dem Vorjahr. Er veranschaulicht ebenfalls die Verwendung freier Mittel aus der Innenfinanzierung (respektive Cash-Flow aus laufender Geschäftstätigkeit). Insbesondere Tilgungen und Zinsen an unsere Kreditgeber – als regelmäßige Zahlungsabflüsse – sind hierin erfasst. Gleichfalls beinhaltet diese Position die Dividendenzahlung an unsere Gesellschafterin. Die Neuaufnahme von Krediten im Berichtsjahr diente wiederum, neben der Finanzierung von Erwerben, auch der Umschichtung im Rahmen von Prolongationen bzw. der Rückzahlung hochpreisiger Darlehen.

Durch den effektiven Schuldenabbau stieg unsere bilanzielle EK-Quote um 0,7 Prozentpunkte auf 38,2 %.

In Summe ergibt sich ein saldierter Zufluss von 5.383 T€, der den Cash-Bestand zum Bilanzstichtag 2017 auf fast 10,8 Mio. € erhöhte. Die hohe liquide Ansammlung freier Mittel am Jahresende war perioden- bzw. abgrenzungsbedingt und durch Verzögerungen im Mittelabruf der Dienstleister für laufende Investitionsprojekte begründet.

Ergebnis

Im Hinblick auf den Geschäftsverlauf, der stark von der Bewirtschaftung des gewachsenen Immobilienbestandes und den Baumaßnahmen beeinflusst wurde, war die Entwicklung der Ertragslage 2017 der Wohnbau-Gruppe sehr positiv. Die Entwicklung des Jahresergebnisses im Konzern von 33.618 T€ sowie dessen Veränderung gegenüber dem Vorjahr (+ 8,1 Mio. €) zeigen nachfolgend aufgeführte Komponenten:

Die Gesamtleistung – bestehend aus Umsatzerlösen, Bestandsveränderungen und aktivierten Eigenleistungen – hat sich um über 3,0 Mio. € (bzw. 1,8 %) auf 173,4 Mio. € verbessert. Maßgeblich hierfür war eine konsequente Umsetzung möglicher und gebotener Mietanpassungen zu den Erwerben und Neubauprojekten der beiden Vorjahre, zusätzlich sehr geringe Leerstandsquoten und Erlösschmälerungen (siehe Kapitel 2. „Umsatz“). Insgesamt verbesserten sich die Umsatzerlöse um 6,7 Mio. € auf 173,5 Mio. €. Die Veränderung der bilanzierten Bestände abrechenbarer Nebenkosten um - 934 T€ (Vj. + 2.836 T€) bewirkt eine Ergebnisreduktion von 3,8 Mio. €, bleibt aber unter Berücksichtigung der zugrunde liegenden Kostenentwicklung im Ganzen erfolgsneutral. Als dritte Komponente der unternehmerischen Gesamtleistung erhöhten sich die zu aktivierenden Eigenleistungen für Neubauten und Bestandsprojekte wiederum leicht auf 765 T€ (+ 70 T€).

Der gesamte Betriebliche Aufwand veränderte sich dagegen mit einer Senkung um 3,6 Mio. € im Vorjahresvergleich gegenläufig zu der Entwicklung der Gesamtleistung. Dieser beläuft sich Ende 2017 in Summe und nach Abzug von sonstigen Erträgen auf 108,4 Mio. €. Größte Kostenbestandteile in der Position sind die Betriebskosten (33,4 Mio. €, mit einem Minus gegenüber dem Vorjahr von 0,9 Mio. €), technische Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung (27,7 Mio. € bzw. - 2,5 Mio. €) sowie die planmäßigen Abschreibungen des Sachanlagevermögens (25,8 Mio. € bzw. + 0,4 Mio. €). Weitere Positionen im Betrieblichen Aufwand sind die Ausgaben für Personal (13,6 Mio. € bzw. - 102 T€) sowie die sonstigen Aufwendungen der Hausbewirtschaftung und der Verwaltung mit einer Summe von 3,7 Mio. € bzw. einem Minus von 5,6 % gegenüber dem Vorjahr.

Infolgedessen erhöhte sich das Betriebsergebnis der Wohnbau Gruppe um 6,6 Mio. € und schließt im Berichtsjahr ab mit 65,0 Mio. €. Durch seine absolute Erhöhung hat sich auch das Verhältnis des Betriebsergebnisses zur Konzern-Gesamtleistung gegenüber 2016 (34,2 %) um 3,3 Punkte auf 37,5 % verbessert.

Das negative Finanzergebnis veränderte sich merklich von - 29,2 Mio. € auf - 26,9 Mio. €. Der Ertrag aus unserer langfristigen Finanzanlage fiel mit fast 5,2 Mio. € deutlich höher gegenüber dem Vorjahr aus, mit damaligen 1,7 Mio. € Zinsgewinn. Grund war die Bewertungsanpassung an den steuerlichen Aktivwert in der Handelsbilanz, da ab 2017 ein vorzeitiger Rückkauf der Anlage nicht mehr mit Stornoabschlägen verbunden sein würde. Allerdings wurden die beiden Unternehmen Wohnbau GmbH und Wohnbau Service Bonn GmbH mit Versorgungszusagen wieder stärker von zinsbedingten Zuführungen zur Pensionsrückstellung belastet. Der letztjährig neu angewandte und gestiegene Referenz-Diskontierungssatz (Zinsbildung über die letzten 10 statt 7 Jahre) bewirkte im Vorjahr noch eine deutlich höhere Abzinsung der künftigen Pensionszahlungen auf den zu passivierenden Barwert. In den Folgejahren ist allerdings – bei dem derzeitigen Zinsniveau – ein wieder steigender Aufwand aus der Diskontierung mit niedrigerem Rechenzins zu erwarten. Dieser zeigte sich bereits in 2017 durch einen Mehraufwand von 2,1 Mio. €.

Das Neutrale Ergebnis hat sich mit 1.044 T€ gegenüber dem Vorjahr nahezu verdoppelt, liegt aber unter dem des Jahres 2015 (1.103 T€). In den früheren Jahren beeinflussten Anlageverkäufe bzw. deren Buchgewinne noch deutlicher diese Ergebniskomponente. Neben den saldierten Ergebnissen aus wenigen Anlageverkäufen (413 T€), flossen in diese Ergebnisposition einerseits Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen (553 T€) sowie – gegenläufig – Spendenausgaben ein.

Die ausgewiesene Ertragssteuerbelastung von 5,5 Mio. € beinhaltet die voraussichtliche Körperschaft- und Gewerbebesteuerung der Organschaft Wohnbau und Wohnbau Service Bonn GmbH und steigt im Berichtsjahr proportional zur Gewinnentwicklung. In der Berechnung berücksichtigt sind steuerbilanzielle Modifikationen sowie gewerbesteuerliche Kürzungen und Verlustvorträge.

Mitarbeiter

Die allgemeine Unternehmensverwaltung und die Bewirtschaftung unserer Immobilienbestände im Norden und Westen Deutschlands sowie im Rhein-Main-Gebiet erfolgen über unsere Unternehmenszentrale in Bonn-Bad Godesberg. Zur Betreuung unserer regionalen Wohnungsbestände im Großraum Berlin bzw. Franken und Bayern betreiben wir Niederlassungen in Berlin, Erlangen und München. Zwecks lokaler Sicherstellung von Objektbetreuungen und Hausmeisterdiensten verfügt unsere Unternehmensgruppe zudem über zahlreiche kleinere Verwaltungsbüros vor Ort, überwiegend direkt in unseren Wohnanlagen.

Die Anzahl unserer Mitarbeiter erhöhte sich im Geschäftsjahr 2017 um einen Arbeitnehmer. Der Aufwand für Personalkosten verringerte sich in Summe um 102 T€. Darin enthalten ist die an Tarife angelehnte Erhöhung der Löhne und Gehälter um 2,4 %, die zum 1. Juli 2017 an die Arbeitnehmer erfolgte. Von den insgesamt 223 Mitarbeitern (Vj. 222) beschäftigten wir am Ende des Geschäftsjahres 171 (Vj. 169) in Vollzeit und 19 (Vj. 16) in Teilzeit. Außerdem waren 13 Auszubildende (Vj. 15) tätig. Zudem waren insgesamt 20 (Vj. 22) nebenberufliche Kräfte beschäftigt. Die wöchentliche Stundenzahl unserer 19 Teilzeitkräfte entspricht umgerechnet der vereinbarten Arbeitszeit von 12,79 (Vj. 10,28) Vollzeitstellen.

Nachdem bereits in den Vorjahren per geänderter Betriebsvereinbarung die Arbeitszeiten unter anderem mit der Einführung flexiblerer Pausen- und Anwesenheitszeiten modifiziert wurden, führten wir im Berichtsjahr das Home-Office-Konzept ein. Hiermit leisten wir einen weiteren Beitrag, um dem stetigen Wandel im beruflichen sowie privaten Umfeld Rechnung zu tragen. Die zunehmend digitale Ausführung von Arbeitsprozessen erlaubt unseren Mitarbeitern, an einzelnen Tagen wichtige Tätigkeiten auch im Home-Office zu erledigen.

Risikomanagement

Grundsätzlich ist der Markt für Wohnimmobilien deutlich weniger volatil als andere Wirtschaftszweige. Der Unternehmenserfolg wird von konjunkturellen Schwankungen ausschließlich langfristig beeinflusst. Entsprechende immobilienmarktbezogene Herausforderungen mit Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnraum resultieren insbesondere aus dem gesellschaftlichen Wandel bzw. aus demografischen Effekten wie der Entwicklung der Einwohnerzahl, der Änderung der durchschnittlichen Haushaltsgröße, der Altersstruktur sowie der geografischen Bevölkerungsverteilung.

• Durch unsere intensive und gleichermaßen sorgfältige Ankaufsprüfung sowie die selektive Auswahl unserer Investitionsstandorte können wir das Risiko von Leerstand und Mietausfällen auf ein Minimum senken. Sämtliche Wohnungszugänge befinden sich in attraktiven Groß- und Universitätsstädten mit günstigen Einwohner- und Haushaltsprognosen. Unser Portfoliomanagement hat einen hohen strategischen Stellenwert und ist in alle wichtigen Entscheidungen zur Auswahl und Ablaufsteuerung unserer Immobilienprojekte sowie zur laufenden Bestandsverwaltung einbezogen.
• Zur Beurteilung eines Finanzierungsrisikos findet im Rahmen der Liquiditätsvorsorge eine fortwährende Überwachung des Cash-Flows statt. Zugleich analysiert unser Darlehensmanagement kontinuierlich das gesamte Kreditwesen und sichert die permanente Überwachung der Zinsentwicklungen an den Finanzmärkten.
• Die für unsere Gesellschaften verbindlich aufgestellten und fortlaufend angepassten Compliance-Regelungen dienen als Maßnahme zur Einhaltung von unternehmensinternen Vorgaben sowie von Recht und Gesetz. Festgelegt sind hierin auch die maßgeblichen Grundsätze eines integren Verhaltens im Umgang mit unseren Kunden und Geschäftspartnern.
• Mit der Implementierung eines steuerlichen Kontroll- und Management-Systems (Tax-CMS) haben wir ein weiteres Instrument unserer unternehmerischen Compliance eingerichtet, welches der pflichtgemäßen Erfüllung der steuerlichen Vorgaben dient und die hierfür notwendigen Aufbau- und Ablauforganisationen in der Verwaltung sicherstellt.
• Der Aufsichtsrat der Wohnbau GmbH und die Geschäftsführung berieten auch im abgelaufenen Geschäftsjahr wesentliche Fragestellungen regelmäßig und vollumfänglich in den turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen. Ferner wurde der Aufsichtsratsvorsitzende von der Geschäftsführung zeitnah und vollständig über bedeutende Entwicklungen und anstehende Entscheidungen in regelmäßigen, persönlichen Gesprächen unterrichtet.
• Risiken, die den Fortbestand der Unternehmen gefährden, bestanden nicht. Auch sehen wir für die überschaubare Zukunft keine Risiken mit nennenswerten Einflüssen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Für konkret erkennbare finanzielle Belastungen haben wir ausreichend Rückstellungen gebildet.
• Unsere Konzerngesellschaften haben sich im Übrigen gegen Risiken ihrer laufenden Geschäfte in erforderlichem Umfang versichert. Das Versicherungsprogramm wird von unserer Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH betreut und kontrolliert. Sach- sowie die üblichen Haftpflichtversicherungen werden mit gängigen Deckungssummen unterhalten. Im vergangenen Geschäftsjahr sind – wie in den Jahren zuvor – keine Großschäden aufgetreten.

Chancen

Unser Immobilienportfolio beschränkt sich nicht nur auf eine einzelne Region, sondern fokussiert auf die Wirtschafts- bzw. Wachstumsregionen im gesamten, überwiegend westdeutschen, Bundesgebiet. In ökonomisch bedeutenden Agglomerationsgebieten verfügen wir bereits über langjährige Marktexpertise, so z. B. in Hamburg, Berlin, Hannover, in den Großräumen Rhein-Ruhr und Rhein-Main, in Nürnberg/Erlangen, Stuttgart sowie in der Region München. Gleiches gilt für unsere Wohnanlagen in Universitätsstädten wie Münster, Braunschweig, Würzburg und Regensburg. Durch unsere guten zentralen Lagen innerhalb der einzelnen Stadtgebiete profitieren wir von dem Nachfrageüberhang nach Wohnraum und einem entsprechend geringen Leerstandsrisiko.

In besonderem Maße ist die Wohnungsnachfrage abhängig von demografischen Effekten, Zuwanderung und Urbanisierungstendenzen, welche insbesondere in Ballungsräumen den Nachfrageüberhang verstärken. Entgegen früherer Prognosen soll die Einwohnerzahl in Deutschland künftig weiter ansteigen. Laut einer Studie des Instituts der Deutschen Wirtschaft wird für das Jahr 2035 eine Einwohnerzahl von 83,1 Millionen erwartet, ein Zuwachs von rund einer Million Personen gegenüber 2015. Gleichzeitig wird die Zahl der wohnraumnachfragenden Privat-Haushalte in Deutschland künftig weiterhin ansteigen, zugleich werden durchschnittliche Haushaltgrößen immer kleiner. Das Statistische Bundesamt bestätigt diesen Trend für die Entwicklung bis 2035. Insbesondere die bereits größte Gruppe der Ein- bis Zwei-Personenhaushalte wird anteilsmäßig künftig stetig zunehmen. Bei den westdeutschen Flächenländern sowie den Stadtstaaten erwartet man einen Anstieg in der Spitze um bis zu 13 %. Die oben beschriebene demografische Entwicklung dürfte die Marktattraktivität unseres Angebots und die Nachfrage nach kleineren bzw. mittelgroßen Wohnungen, die bereits rund 80 % unseres derzeitigen Wohnungsgemenges darstellen, in unserem Bestandsportfolio nochmals erhöhen.

Die wirtschaftliche Lebensdauer unserer Bestandsobjekte wird durch unser am Produktlebenszyklus ausgerichtetes Modernisierungs- und Sanierungsprogramm in die Gebäudesubstanz bzw. den Ausstattungsstandard langfristig gesichert. Hierdurch stellen wir zugleich eine anhaltend hohe Wohnattraktivität sicher und sorgen für nachhaltig gute Vermietbarkeit. Der Einnahmeüberschuss aus der langfristigen Bewirtschaftung wirkt sich positiv auf die Wertentwicklung unserer Liegenschaften aus.
Aufbauend auf der hohen Unternehmensreputation und der soliden Finanz- und Kapitalstruktur sehen wir die grundsätzliche Handlungsfähigkeit der Wohnbau-Gruppe als nachhaltig stark und gesichert an. Die Wohnbau- Gesellschaften verfügt über liquide Eigenmittel und Kapitalbeschaffungsmöglichkeiten, die uns eine kurzfristige Reaktion auf interessante Erwerbsangebote ermöglicht.

Ausblick

Im Rahmen der Konjunkturprognose zum Jahreswirtschaftsbericht 2018 rechnet die Bundesregierung mit einem anhaltenden Wachstum für Deutschland. Für das Jahr 2018 wird ein Anstieg des preisbereinigten Bruttoinlandsprodukts in Höhe von 2,4 % prognostiziert. Auch unsere Unternehmensgruppe erwartet für das laufende Jahr einen stabilen Fortgang ihrer Geschäftstätigkeit.

Die seit nunmehr über zwei Jahren gültigen, restriktiven gesetzlichen Regelungen zur Mietpreisbremse beabsichtigen die Koalitionspartner CDU/CSU und SPD weiter zu verschärfen. Gemäß Koalitionsvertrag sollen die vermieterseitigen Dokumentationserfordernisse zur Mietfestsetzung steigen, bei einem Mieterwechsel soll mehr Transparenz über das rechtmäßige Niveau der Neuvertragsmiete erreicht werden. Basierend auf einer reformierten, standardisierten Gestaltung von qualifizierten Mietspiegeln, sollen Mietpreisanstiege und Mieterhöhungsspielräume durch zeitliche Ausdehnung des Bindungs- und Betrachtungszeitraums von Mietspiegeln gedämpft werden. Zudem soll zunächst für fünf Jahre die maximal zulässige Umlagefähigkeit von Modernisierungsmaßnahmen verringert werden und eine maximale Kappungsgrenze nach Modernisierungen eingeführt werden. Entsprechende Eingriffe in die Mietpreisgestaltung würden aufgrund geringerer Mietspiegel-Basiswerte die Mieterhöhungsspielräume einschränken und die Refinanzierung durch die Kostenumlage von Modernisierungsmaßnahmen beschränken.

Grundsätzlich sehen wir aufgrund unserer vorteilhaften Bewirtschaftungsstandorte mit guten städtischen Lagen sowie der hohen Qualität unserer Anlagen auch für die kommenden Jahre durchweg positive Renditeperspektiven für unsere Gesellschaft. Als investives Unternehmen sind wir ambitioniert, auch größere Erwerbsinvestitionen für Wohnimmobilien an aussichtsreichen Standorten vorzunehmen, die langfristig als Bestandsobjekte unser Portfolio ergänzen. Im Ankauf besteht die Tendenz, vermehrt mit ausländischen Investoren zu konkurrieren, vor allem als Folge des bevorstehenden Austritts Großbritanniens aus der Europäischen Union (Brexit). Britische wie auch internationale Investoren könnten im Rahmen einer Ausweichstrategie ihr Engagement verstärkt auf den deutschen Wohnungsmarkt fokussieren.
Nachdem sich unsere Neubaumaßnahme in Düsseldorf-Heerdt (siehe Kapitel 3. „Investitionen“) mit 103 Wohnungen planmäßig im Bau befindet, haben wir im Frühjahr 2018 ein ergänzendes Neubauprojekt in unmittelbarer Nachbarschaft mit 187 Wohnungen erworben. Hierbei werden 124 Wohnungen im freifinanzierten und 63 Wohnungen im mietpreisgedämpften Segment errichtet. Zudem beinhaltet das Projekt den Bau einer fünfzügigen Kindertagesstätte. Der Baubeginn ist im Frühjahr 2019 geplant, mit einer Fertigstellung rechnen wir sukzessive bis zum Jahr 2023. Nach Abschluss dieser Baumaßnahmen werden wir mit insgesamt 290 Wohnungen an dem für uns neuen Standort Düsseldorf vertreten sein.
Im Rahmen der Fremdverwaltung betreuen wir weiterhin umfänglich Immobilienbestände im Eigentümerauftrag. Unser Verwaltungsbestand weist ein breites Spektrum auf, sodass wir mit allen Arten von Liegenschaften in der Wohnungseigentumsverwaltung vertraut sind. Durch den personellen Ausbau unseres kompetenten Mitarbeiterteams in der Fremdverwaltung haben wir jüngst die Möglichkeit geschaffen, auch bei einer weiterhin schwierigen Auftragslage neue rentable Mandate zu akquirieren. So konnte beispielsweise mit Beginn 2018 die Verwaltung eines Gewerbemietportfolios mit 357 Gewerbeeinheiten sowie über 102.000 m²-Nutzfläche um fünf Jahre verlängert und ausgeweitet werden.

Im Bereich Wärmeversorgung ist für 2018 am Heizwerk Bonn-Heiderhof die Erneuerung eines weiteren Gasgebläsebrenners auf eine Technik geplant, mit der bereits anderweitig seit mehr als eineinhalb Jahren störungsfrei Wärme produziert wird. Im Koblenzer Versorgungsgebiet sollen in 2018 im Rahmen der im Vorjahr begonnenen Sanierung von Fernleitungsabschnitten weitere Teilstrecken folgen. Durch die hohe finanzielle Vorsorge der Wartungspflichten bleibt die lückenlose Wärmeversorgung unserer Abnehmer auch in Zukunft gewährleistet.

Im Zuge der weiteren Digitalisierung von Arbeitsprozessen in unseren Gesellschaften liegt der Fokus weiterer Datenverarbeitungsprojekte Mieterzufriedenheit und Verwaltungseffizienz. Mit der für Frühjahr 2018 angekündigten neuen Version unseres ERP-Systems erwarten wir eine effektive, elektronisch basierte Unterstützung im Bereich der Verwaltung von Kommunikationsverläufen und Anfragen von Mietinteressenten, Mietern sowie Geschäftspartnern (Kundenbeziehungsmanagement). Die Verbindung sämtlicher Aktivitäten bzw. Informationen, die bei der Kommunikation über unterschiedlichste Kommunikationskanäle wie Briefe, E-Mails, Telefonanrufe anfallen, wird nicht nur die Transparenz über jeden Prozessschritt erhöhen, sondern auch die Antwortzeiten beim Austausch mit Mietern verkürzen.

Aufbauend auf der guten Durchmischung unserer Wohnimmobilien bezüglich Makro- und Mikrolagen, Ausstattungsstandards und Wohnungsgrößen erwarten wir – auch weitestgehend unabhängig von konjunkturellen Schwankungen – einen stabilen Anstieg unserer Mieteinnahmen mit positiver Auswirkung auf die Umsatz- und Ertragslage der Gesellschaft.
Unter Berücksichtigung der oben genannten Entwicklungen und Vorhaben erwartet die Wohnbau für das Jahr 2018 gemäß Wirtschaftsplan ein Konzernergebnis nach Steuern von 32,2 Mio. €.

Bonn, 29. März 2018