KONZERNGESCHÄFTSBERICHT2018

Wirtschaftliches Umfeld

Deutschland
Die deutsche Wirtschaft konnte auch für das Jahr 2018 im neunten Jahr in Folge ein Wachstum verbuchen. Das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt stieg nach Angaben des Statistischen Bundesamtes im Jahresvergleich um 1,4 % (Vj. 2,2 %).

Die weiterhin robuste Konjunktur und die stetige Nachfrage nach Fachkräften sorgten im Jahr 2018 für eine positive Entwicklung der Beschäftigung und der verfügbaren Einkommen. Die Arbeitslosenquote sank auf durchschnittlich 5,2 % (Vorjahr. 5,7 %). In Einklang hierzu erreichte die Zahl der Erwerbstätigen in 2018 den höchsten Stand seit 1991. Die Wirtschaftsleistung wurde im Jahresdurchschnitt von rund 44,8 Millionen Erwerbstätigen erbracht (+ 1,3 %).

Die Europäische Zentralbank wiederum stützte mit der Weiterführung ihrer Niedrigzinspolitik die Verstetigung der Inflationsrate. Die Verbraucherpreise in Deutschland erhöhten sich laut Statistischem Bundesamt im Jahresdurchschnitt 2018 um + 1,9 %, womit die Jahresteuerungsrate nur geringfügig höher war als im Vorjahr (+ 1,8 %). Für den Anstieg der allgemeinen Preissteigerungsrate waren die Energiepreise maßgeblich verantwortlich: Energieprodukte verteuerten sich gegenüber 2017 um + 4,9 % und damit stärker als ein Jahr zuvor (2017: + 3,1 % gegenüber 2016).

Immobiliensektor
Die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft profitierte auch 2018 von der positiven konjunkturellen Entwicklung. Vor allem Zuzüge aus dem In- und Ausland in Verbindung mit Wohnungsengpässen in den wachsenden Großstädten führten im vergangenen Jahr zu einer weiter steigenden Nachfrage, verbunden mit höheren Mieten. Das galt vor allem für die großen Metropolregionen, wo die wachsende Zahl an Haushalten Grundlage für ansteigende Mietendynamik und abnehmenden Wohnungsleerstand ist. Zur Entwicklung der bundesweiten Nettokaltmieten im Jahr 2018 weist das Statistische Bundesamt – wie auch im Jahr zuvor – ein Plus von 1,6 % aus, womit der Anstieg der Nettokaltmieten unterhalb der allgemeinen Preisentwicklung lag.

Die positive Konjunkturlage wirkt allerdings nicht flächendeckend. Zahlreiche ländliche Räume verzeichnen weiterhin einen Bevölkerungsrückgang und sind mit den damit verbundenen Herausforderungen konfrontiert. Während in den wachsenden Metropolen vor allem der zusätzliche Wohnungsbedarf durch eine Angebotsausweitung gedeckt werden muss, stehen in metropolferneren Gebieten eher Ersatzneubau und die Befriedigung der Bedürfnisse spezieller Nachfragegruppen (z. B. junge Familien, Singles oder Senioren) im Mittelpunkt. Neben diesem quantitativen Nachfragedruck führen weiter strikte Bauauflagen, Baustandards und die hohen Erwerbsnebenkosten in größeren Kommunen zu steigenden Baupreisen.

Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im abgelaufenen Jahr rund 10,6 % der gesamten deutschen Bruttowertschöpfung erzeugte, wuchs in 2018 um 1,1 % (Vj. + 1,4 %). Traditionell liegt die Wachstumsrate der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft leicht unter dem Durchschnitt der gesamten deutschen Wirtschaft.

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes wurde im Gesamtjahr 2018 in Deutschland der Bau von rund 347.300 Wohnungen genehmigt. Das ist ein Rückgang von 0,2 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Allein bei Mehrfamilienhäusern im Geschosswohnungsbau gab es mit knapp 180.700 genehmigten Wohnungen eine Zunahme um 4,7 %. Für neuen Wohnraum, wie er beispielsweise bei Nachverdichtungspotenzialen wie Dachgeschossausbauten und -aufstockungen in schon bestehenden Gebäuden entstehen wird, wurden im vergangenen Jahr rund 38.600 Genehmigungen erteilt (- 8,4 %). Der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD sieht bis zum Jahr 2021 den Bau von rund 1,5 Millionen Wohnungen vor – dies entspräche durchschnittlich 375.000 neuen Wohneinheiten pro Jahr.

Wohnbau-Gruppe
Unser bestehendes Wohnungsportfolio wollen wir langfristig im Bestand halten und gezielt durch Erwerbs- und Neubauprojekte in den von uns präferierten Großstädten und Hochschulstandorten ergänzen. Vor dem Hintergrund der wohnungspolitischen Diskussion über die Behebung des Wohnraummangels in Agglomerationszentren prüfen wir kontinuierlich die Baurechtsumsetzung von Nachverdichtungspotenzialen auf eigenen Grundstücken und die Akquisition weiterer Neubauvorhaben. Nach den insgesamt 130 Wohnungszugängen im Jahr 2017 aus Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen sowie Bestandsankauf erweiterten wir im Berichtsjahr unseren Bestand um insgesamt 20 Wohnungen, davon 19 Wohneinheiten infolge eigener Dachgeschossausbauten in bestehenden Gebäuden (München, Würzburg, Kiel).

Im Einklang zur robusten wirtschaftlichen Entwicklung und aufgrund des sich weiterhin verknappenden Angebotsmarktes konnten wir den durchschnittlichen Mietzins zum 31. Dezember 2018 in unserem gesamten Wohnungsbestand gegenüber dem Vorjahr um + 0,21 €/m² auf 8,62 €/m² anheben; dies entspricht einer Steigerung von 2,5 %. Die Nachfrage nach unseren Wohnraumangeboten war im vergangenen Jahr ungebrochen hoch. Hier zeigen sich die Vorteile unserer Fokussierung auf ausgesuchte, nachhaltige Regionen im Bundesgebiet. Im abgelaufenen Jahr haben uns über 93.000 Interessenten mit Anfragen bzgl. einer potenziellen Anmietung kontaktiert.

Im Rahmen kontinuierlich durchgeführter Instandhaltungen und qualitativer Verbesserungen unserer Mietobjekte standen technische Bau- und Erhaltungsarbeiten sowie Modernisierungsmaßnahmen gleichermaßen im Fokus unserer Geschäftstätigkeit (siehe Investitionen).

Im Berichtsjahr haben wir Zukäufe im Umfang von 761 Wohnungen getätigt, die mit Besitzübergang unser Wohnungsportfolio in Berlin im ersten Quartal 2019 quantitativ weiter ausbauen. Neben dem Ankauf eines Wohnportfolios mit insgesamt 670 Wohnungen im Berliner Stadtgebiet und einer Gesamtwohnfläche von knapp 48.000 m² wird ein zugekauftes Portfolio in Berlin-Lankwitz mit 91 Wohnungen und einer Wohnfläche von knapp 6.800 m² unser Angebot in Berlin ergänzen. Die Ankäufe in der Bundeshauptstadt bieten die Chance, unsere Marktpräsenz in dem zurzeit nachfragestärksten Immobilienstandort Deutschlands deutlich zu stärken.

In der Verwaltung richteten wir unsere Aktivitäten im Bereich IT-, Daten- und Kommunikationsversorgung auf nachhaltige Effizienzsteigerungen durch Prozessoptimierungen mithilfe DV-technischer Unterstützung. Mit der Einführung des Aktivitätenmanagements verwalten wir transparent die Kommunikationsverläufe und Anfragen von Mietern sowie Geschäftspartnern. Gleichermaßen wurden die infrastrukturellen und netzwerktechnischen Voraussetzungen für die Optimierung bei digitalen bzw. mobilen Applikationen, insbesondere auch einer webbasierten Kommunikation, geschaffen. Die voranschreitende digitale Transformation sehen wir weiterhin als chancenreichen Prozess, der uns veranlasst, kontinuierlich Erweiterungen bzgl. neuer Standards zu prüfen und bereits erfolgreich implementierte Standards zu hinterfragen respektive anzupassen.

Umsatz

Hausbewirtschaftung, Vermietung eigener Bestände
Die Umsatzzahlen der Wohnbau-Gruppe bestätigen die positive Entwicklung der Wohnbau und zeigen, dass die Konzentration auf ökonomisch bedeutende urbane Gebiete im Bundesgebiet und eine weitere Verstärkung unserer lokalen Marktpräsenzen erfolgreich sind.

Das Sollmietenaufkommen für 2018 beträgt 137,17 Mio. € und liegt damit um 4,72 Mio. € über dem Ergebnis aus 2017 (Vj. 132,45 Mio. €). Dies entspricht einer Steigerungsrate von 3,6 % gegenüber den Vorjahreserlösen. Die Veränderung des Sollmietenaufkommens im Berichtsjahr ist in der folgenden Übersicht dargestellt:

Das organische Mietwachstum unserer Bestandsobjekte hatte in 2018 insgesamt ein Volumen von 3,26 Mio. €. Dies entspricht einer Steigerung von 2,5 % auf die Vorjahressollmiete. Größte Position mit einem Anteil von rund 1,83 Mio. € sind Bestandsmieterhöhungen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr gab es zudem 1.709 Neuvermietungen, aus denen zusammen mit den zeitanteiligen Auswirkungen früherer Neuvermietungen ein Umsatzwachstum von 1,17 Mio. € resultiert. Einen Umsatzanteil von 1,33 Mio. € hatten die Erstvermietungen der Neubauten und Nachverdichtungsmaßnahmen aus den vergangenen beiden Jahren. Das entsprechende Umsatzplus im Berichtsjahr (+ 1,31 Mio. €) beruht im Wesentlichen auf dem Sollmietenzugang aus der Erstvermietung des Neubaus in Köln-Ossendorf (97 Wohnungen) am Jahresanfang sowie den Vermietungen der 19 fertiggestellten Dachgeschosswohnungen in München, Würzburg und Kiel.

Zum 31. Dezember 2018 weisen wir eine Leerstandsquote in Höhe von 0,60 % (Vj. 0,41 %) aus. Insgesamt standen 108 Wohnungen leer. Strukturelle, dauerhafte Leerstände gab es auch im Jahr 2018 in unserem Portfolio nicht. Die Erlösschmälerungen aufgrund von Leerstandszeiten sowie Mietminderungen und -kürzungen betragen 1,14 Mio. € (Vj. 1,01 Mio. €). Dies entspricht einer Erlösschmälerungsquote von 0,83 % (Vj. 0,76 %) am gesamten Sollmietenaufkommen. Im Vorjahresvergleich verzeichneten wir zusätzliche Erlösschmälerungen im Zuge der Erstvermietung im Neubau Köln-Ossendorf zu Jahresbeginn. Entsprechende Erstvermietungen gab es im Jahr zuvor nicht. Die niedrigen Leerstandskosten sind auf die hohe Marktnachfrage an allen unseren Bewirtschaftungsstandorten zurückzuführen.

Eine hohe Zufriedenheit unserer Mieter mit dem angebotenen Wohnraum und unsere begleitende, intensive Mieterbetreuung sind Garant der guten Ergebnisse aus der Hausbewirtschaftung. Mit insgesamt 1.644 Kündigungen bzw. 9,2 % (Vj. 9,3 %) ist die durchschnittliche Fluktuationsrate abermals leicht gesunken und erreicht den niedrigsten Stand seit 10 Jahren.

Sonstige Geschäftsfelder
Im Geschäftsfeld der Fremdverwaltung von Immobilien hat die Wohnbau Service Bonn GmbH einen Umsatz von 1.646 T€ (Vj. 1.541 T€) und damit eine Steigerung von 6,8 % erwirtschaftet. Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten zum Jahresende beträgt 4.031 Wohnungen und 2.639 PKW-Stellplätze in insgesamt 106 Eigentümergemeinschaften. Der für die Komplettbetreuung des Gewerbeportfolios eines großen Fremdeigentümers erzielte Teilumsatz betrug 556 T€ (Vj. 467 T€).

Ein wesentliches Volumen von Umsatz und Ergebnis der Wohnbau Service Bonn GmbH entfällt regelmäßig auf die Wärmelieferungen der drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Einschließlich der Bestandsveränderungen für noch nicht abgerechnete Lieferungen erzielte diese Sparte im abgelaufenen Berichtsjahr eine Leistung von 1.905 T€ (Vj. 1.946 T€) aus Wärmelieferungen an Abnehmer außerhalb der Wohnbau-Gruppe. Der Betriebsablauf aller Heizwerke war weitgehend störungsfrei und die Wärmeversorgung jederzeit sichergestellt.

Investitionen

Bestandsentwicklung
Basierend auf der Fertigstellung eigener wohnraumschaffender Projekt- bzw. Umbaumaßnahmen ist unser Vermietungsangebot bis zum 31. Dezember 2018 um insgesamt 20 Wohneinheiten angestiegen.

Durch die oben aufgeführten Zugänge durch projektbezogene Neubau- bzw. Umbaumaßnahmen haben wir unser Mietwohnungsangebot in der Top-Metropole München (+ 13 Wohnungen) ergänzt sowie in Würzburg und Kiel durch wohnraumschaffenden Dachgeschossausbau bei Bestandsgebäuden leicht erweitert.

Somit beläuft sich unser eigener Wohnungsbestand zum Jahresende 2018 auf 17.964 Wohnungen (Vj. 17.944 Wohnungen) an insgesamt 34 Standorten im Bundesgebiet. Darüber hinaus halten wir 204 Gewerbeeinheiten in unserem Portfolio.

Unsere Immobilien wollen wir langfristig im Bestand halten, erfolgreich bewirtschaften und gezielt durch Zukäufe erweitern, die unsere strengen Renditeanforderungen erfüllen.

Im Gesamtjahr 2018 haben wir erneut zahlreiche Ankaufsofferten geprüft. Neben dem führenden Ausschlusskriterium unterschiedlicher Kaufpreisvorstellungen kamen bei den nicht infrage kommenden Immobilienangeboten überwiegend standort- und lagebedingte Ausschlussgründe sowie übermäßig hohe gewerbliche Anteile zum Tragen. Dennoch haben wir mit den im abgelaufenen Jahr kaufvertraglich abgeschlossenen Zukäufen von 761 Wohneinheiten im Berliner Stadtgebiet unsere Bestandsbewirtschaftung in der Bundeshauptstadt zum Frühjahr 2019 deutlich ausgebaut.

Neu- und Umbau
Die folgende Übersicht zeigt die laufenden Neubau- und Nachverdichtungsaktivitäten unserer Gesellschaft (Sortierung nach geplanter Fertigstellung):

Sanierung, Instandhaltung, Modernisierung
Neben solchen wohnraumschaffenden Projektmaßnahmen stellten regelmäßige Instandsetzungen und Modernisierungen an vorhandenen Bestandsgebäuden und Wohnungen einen gewichtigen Anteil am Gesamtumfang unserer Investitionsausgaben dar. Im Berichtsjahr führten wir in 431 Wohnungen Einzelmodernisierungen bei Mieterwechseln durch, von denen 412 aufgrund des Gewerkeumfangs und der Kostenhöhe im Erhaltungsaufwand des Jahresabschlusses erfasst sind.

Nachfrageorientierte Modernisierungsmaßnahmen ermöglichen durch ihre Mehrwertschaffung, z. B. bei nachträglichen Balkonanbauten, die Zufriedenheit der Mieter mit ihrer Wohnung und dem direkten Wohnumfeld zu steigern und auf diesem Wege die Mieterbindung noch weiter zu stärken.

Um die Qualität des bestehenden Gebäudestandards zu bewahren oder durch Modernisierungsmaßnahmen gezielt die Gebäudesubstanz zu optimieren, führen wir in unseren Bestandsobjekten kontinuierlich technische Großmaßnahmen durch. Exemplarisch sind im Folgenden zwei größere Maßnahmen des abgelaufenen Geschäftsjahres aufgeführt:

Unterhaching, Fasanenstraße – Energetische Sanierung (48 Wohnungen)
Seit 2016 wird unsere Wohnanlage sukzessive modernisiert. Im Rahmen einer energetischen Modernisierung werden die Fassaden und die Kellerdecken gedämmt sowie zusätzlich die Eingangsbereiche und die Tiefgarage saniert. Nachdem in den Jahren 2016 und 2017 bereits Wohngebäude mit insgesamt 120 Wohnungen modernisiert wurden, wurden im abgelaufenen Jahr die Modernisierungsmaßnahmen an Objekten mit weiteren 48 Wohnungen fortgeführt. Mit dem für das Jahr 2019 geplanten vierten und letzten Bauabschnitt werden die Baumaßnahmen der Gesamtanlage abgeschlossen.

Bonn, Wesendonckstraße (34 Wohnungen)
Unsere elf Gebäude umfassende Wohnanlage in Bonn-Endenich wird seit 2015 sukzessive saniert und modernisiert. Mit der Sanierung der letzten drei Wohngebäude wurde das Bauprojekt im Jahr 2018 abgeschlossen. Im Wesentlichen fokussierten die Maßnahmen auf Fenster, Fassaden, Treppenhäuser sowie auf die Sanierung bzw. den nachträglichen Anbau von Balkonen. Ferner wurden die Außenanlagen deutlich aufgewertet, unter anderem durch die Neugestaltung der Zuwegungen zu den Gebäudeeingängen.
Die gesamten technischen Arbeiten (ohne Neubauprojekte) hatten im Jahr 2018 ein Ausgabevolumen von 34,7 Mio. €. Dieses verteilte sich mit 29,1 Mio. € (Vj. 28,0 Mio. €) auf den laufenden Betriebsaufwand für die Hausbewirtschaftung (GuV) und mit 5,6 Mio. € (Vj. 6,6 Mio. €) auf Aktivierungen der Anlagen im Bau. Der o. g. laufende Betriebsaufwand gemäß GuV wiederum beinhaltet etwa 11,4 Mio. € Ausgaben für Modernisierungsmaßnahmen sowie 17,7 Mio. € für sonstige geplante und ungeplante Instandhaltungsarbeiten inklusive Kanalsanierungsarbeiten.

Ergebnis

Bei einem leichten Rückgang von knapp 0,7 Mio. € im gesamten Unternehmensergebnis setzte sich gleichwohl der wirtschaftlich stabile Geschäftsverlauf der Wohnbau-Gruppe im Berichtsjahr fort. Werden die Sondereffekte im Finanzergebnis des Vorjahres ausgeklammert, ergäbe sich eine Verbesserung des Gesamterfolgs gegenüber 2017 um 2,3 Mio. €.

Im Einzelnen zeigen die nachfolgend aufgeführten Teilkomponenten die Zusammensetzung des Jahresergebnisses von 32.880 T€ sowie dessen Veränderung gegenüber dem Vorjahr.

Die Gesamtleistung des Konzerns hat sich um gut 5,4 Mio. € (bzw. 3,1 %) auf 178,8 Mio. € verbessert. Hierin steigerten wir die Erlöse aus Bruttomieten um 4,0 Mio. € auf 173,3 Mio. €. Ein weiteres Plus von 1,6 Mio. € bewirkt die positive Veränderung der bilanzierten Bestände abrechenbarer Nebenkosten um 653 T€, im Vergleich zur Bestandsveränderung des Vorjahres (- 934 T€). Dies bleibt aber unter Berücksichtigung der zugrunde gelegten (Neben-)Kostenentwicklung im Ganzen erfolgsneutral. Als dritte Komponente der Gesamtleistung verringerten sich die zu aktivierenden Eigenleistungen unseres technischen Fachbereiches leicht um -54 T€ auf 711 T€.

Der gesamte Betriebliche Aufwand folgt mit einer Erhöhung um 4,4 Mio. € in etwa der Entwicklung der Gesamtleistung. Er schließt zum Ende 2018 in Summe, nach Abzug sonstiger Erträge (211 T€), bei 112,8 Mio. €. Neben Abschreibungen und Personalaufwand sind größte Kostenbestandteile in der Position die Betriebs- und Heizkosten (34,1 Mio. €, mit einem Plus gegenüber dem Vorjahr von 0,8 Mio. €), technische Maßnahmen zur Modernisierung und Instandhaltung (28,7 Mio. € bzw. + 1,0 Mio. €) sowie die Kosten für allgemeine Verwaltung (4,7 Mio. €) mit einem Plus von 847 T€. Während die Betriebskosten stark an die Entwicklung von Energiepreisen und Kommunalabgaben gekoppelt sind, sehen wir die hohe technische Fürsorge in unseren Anlagen als Potenzial zukünftiger Umsatzsteigerungen. Die Erhöhung der Verwaltungskosten resultiert einerseits aus den Aufwendungen im Rahmen unserer Digitalisierungsprojekte, andererseits aus Eintragungskosten für Grundbücher zum Zwecke der Beleihungsoptimierung. Auch hierfür erwarten wir in Folgeperioden positive Leistungsresonanz durch günstigere Zinsen.

Bedingt durch den korrespondierenden Anstieg von Leistung und Betriebsaufwand erhöhte sich das Betriebsergebnis der Wohnbau-Gruppe dieses Jahr nur leicht um 1,6 % und schließt im Geschäftsjahr 2018 mit einem Saldo von + 66,0 Mio. € ab.

Das negative Finanzergebnis entwickelte sich von - 26,9 Mio. € auf - 28,9 Mio. €. Grund für das bessere Vorjahresergebnis war allerdings die handelsbilanzielle Bewertungsanpassung 2017 einer Finanzanlage an den steuerlichen Aktivwert, mit einem einmaligen Mehreffekt von 3,0 Mio. €. Betrachtet man eine davon bereinigte Ergebnisveränderung (+ 1,4 Mio. € gegenüber 2017), lassen sich die Vorteile unserer Umfinanzierungsmaßnahmen zur Nutzung der gesunkenen Zinsen am Kapitalmarkt erkennen. Das niedrigere Zinsniveau am Kapitalmarkt führte jedoch auch nachteilig zu neuen, diskontierungsbedingten Belastungen der Pensionsrückstellung um 2.783 T€ Zinsaufwand und damit des Finanzergebnisses.

Der seit 2016 neu angewandte Referenz-Diskontierungssatz (Zinsbildung über die letzten 10 statt 7 Jahre) bewirkte in beiden Vorjahren noch eine deutlich höhere Abzinsung der künftigen Pensionszahlungen auf den zu passivierenden Barwert am Bilanzstichtag. In den Folgejahren sind – bei Konstanz des derzeitigen Zinsniveaus – weiter sinkende Durchschnitts- bzw. Diskontierungszinsen zu erwarten.

Gegenüber dem Vorjahr hat sich mit einem Saldo von 1.942 T€ das Neutrale Ergebnis um 86,0 % erhöht. Im Berichtsjahr werden hier im Wesentlichen sowohl die saldierten Ergebnisse geringer Anlageverkäufe (1.344 T€) sowie die saldierten Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen (537 T€) als periodenfremde Gewinnanteile ausgewiesen.

Die Ertragssteuerbelastung von 6,1 Mio. € (Vj. 5,5 Mio. €) beinhaltet die voraussichtliche Körperschaft- und Gewerbebesteuerung unserer Organschaft mit der Wohnbau Service Bonn GmbH. In der Berechnung sind steuerbilanzielle Modifikationen sowie gewerbesteuerliche Kürzungen und Verlustvorträge berücksichtigt.

Finanzierung

Die Vermögens- und Finanzlage der Wohnbau-Gruppe ist geordnet. Die Gesellschaften konnten und können ihren Zahlungsverpflichtungen jederzeit nachkommen.

Im Berichtsjahr ergaben sich für uns keinerlei Liquiditätsengpässe. Die ungenutzten, kurzfristig abrufbaren Kreditlinien 2018 betrugen zum Jahresende 58 Mio. €.

Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte werden in den konsolidierten Gesellschaften nicht eingesetzt. Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Wir betreiben generell eine ganzheitliche Liquiditätssteuerung, d. h. Darlehen werden nicht maßnahmen- oder objektbezogen, sondern zur Finanzierung des Unternehmens aufgenommen. Insbesondere durch Umschichtung im Rahmen von Prolongationen bzw. der Rückzahlung hochpreisiger Darlehen konnten wir den durchschnittlichen Zinssatz Ende 2018 gegenüber dem Vorjahr um 18 Punkte auf 3,27 % verringern.

Die Kredite sind dinglich gesichert und valutieren ausschließlich in Euro, sodass sich keine Währungsrisiken ergeben. Die Restlaufzeiten der Verbindlichkeiten sind im Anhang abgebildet.

Herkunft und Verwendung der im Berichtsjahr erwirtschafteten Liquidität werden in den folgenden Kapitalflusskomponenten deutlich:

Die vorstehenden Ergebnisse, nach DRS 21 des Deutschen Rechnungslegungs Standards Committee (DRSC) ermittelt, zeigen die hohe Innenfinanzierungsfähigkeit der Wohnbau-Gruppe. Hierbei sind die konstanten Mieteinnahmen Garant für den generell hohen Cash-Zufluss aus der laufenden Geschäftstätigkeit (in 2018: 85,9 Mio. €), dessen Summe sich im Wesentlichen aus dem Jahresüberschuss der Gesellschaften vor Abschreibungen und Zinsen errechnet.

In den Modulen „Investitionstätigkeit“ und „Finanzierung“ ist der Cashflow eines Immobilienkonzerns grundsätzlich von der Bautätigkeit und dem Erwerb neuer Neubauprojektmaßnahmen geprägt ( Kapitel 3. Investitionen). Der aktuell saldierte Mittelabfluss für Investitionstätigkeit in 2018 beträgt 55,1 Mio. €. Die investiven Ausgaben bzw. der hieraus bedingte Mittelabfluss konnten im Berichtsjahr somit in großen Teilen aus der eigenen Finanzkraft respektive durch Verwendung des freien Cash aus dem operativen Geschäft erfolgen. Größere Finanzabflüsse zu den vertraglich abgeschlossenen Erwerben Ende des Jahres erfolgten Anfang des neuen Geschäftsjahrs 2019.

Der negative Cashflow bzw. der saldierte Zahlungsabfluss im Modul „Finanzierung“ beträgt mit 40,9 Mio. € etwa das Doppelte des Vorjahres. Zwar sank der hierin erfasste Zinsaufwand der Gesellschaft um 1,2 Mio. €, der Finanzierungs-CF beinhaltet aber gleichzeitig die um 23 Mio. € erhöhten Auszahlungen zur vorzeitigen Tilgung von Darlehen nach Kündigung gemäß § 489 BGB oder nach Ende der Zinsbindungsfrist.

Mit einem saldierten gesamten Cashflow von -10.028 T€ verringerte sich der Bestand liquider Mittel des Konzerns zum Jahresende auf 722 T€. Planmäßig wurde Anfang 2018 die zum Ende des Vorjahres durch Verzögerungen im Mittelabruf angesammelte hohe Liquidität für die laufenden Investitionsprojekte verwendet.

Mitarbeiter

Im Rahmen der Hausbewirtschaftung sowie zur Übernahme von übergeordneten Funktionen in der Verwaltung greifen wir auf ein Team an fachkundigen, lösungsorientierten und motivierten Mitarbeitern zurück. Während die Unternehmensverwaltung und die Bewirtschaftung unserer Wohnanlagen in Nord- und Westdeutschland von unserem Unternehmensstammsitz in Bonn aus erfolgen, betreiben wir zur Verwaltung der Immobilienbestände im Osten und Süden Deutschlands auch eigene Niederlassungen in Berlin, München und Erlangen. Die Anzahl unserer Mitarbeiter ist im Geschäftsjahr 2018 aufgrund einer personellen Ausweitung im bauplanerischen und kaufmännischen Bereich sowie im Service-Center angestiegen.

Der gesamte Personalaufwand stieg um 917 T€. Neben dem Einmaleffekt aus einer höheren Zuweisung bei Pensionsrückstellungen aufgrund statistisch längerer Lebenserwartungen sind hierin ebenso die Weitergabe der an Tarif angelehnten, prozentualen Erhöhung der Löhne und Gehälter um 2,2 %, die zum 1. Juli 2018 an die Arbeitnehmer erfolgte, sowie die personellen Neueinstellungen enthalten.

Von den insgesamt 230 Mitarbeitern (Vj. 223) beschäftigten wir am Ende des Geschäftsjahres 180 in Vollzeit (Vj. 171) und 18 in Teilzeit (Vj. 19). Im Rahmen ihrer Ausbildungstätigkeit waren zusätzlich 15 Auszubildende (Vj. 13) bei uns angestellt. Seit dem Ausbildungsjahr 2018 gibt es bei der Wohnbau-Gruppe aufgrund der zunehmenden Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft erstmals auch eine Auszubildendenstelle im Bereich der Fachinformatik (Fachrichtung Systemintegration). Darüber hinaus waren 17 nebenberufliche Kräfte (Vj. 20) bei uns beschäftigt. Die wöchentliche Stundenzahl unserer 18 Teilzeitkräfte (Vj. 19) entspricht umgerechnet der vereinbarten Arbeitszeit von 12,66 Vollzeitstellen (Vj. 12,79).
Auch im Personalwesen starteten im vergangenen Jahr erste Umstellungen aufgrund der voranschreitenden Digitalisierung. Mit Einführung einer digitalen Personalakte sind fortan alle bisher papierhaften Dokumente DV-technisch optimiert. Zusätzlich wurden im Rahmen unserer Digitalisierungsbestrebungen im Personalbereich die Vorbereitungen für die Umstellung bislang belegbehafteter Prozesse im Bereich Zeiterfassung (z. B. Urlaubs- und Dienstreiseanträge) auf eine rein elektronische Bearbeitung vorangetrieben.

Im Rahmen der Gesundheitsförderung am Arbeitsplatz stand die Schaffung ergonomisch optimierter Büroarbeitsplätze im Vordergrund.

Risikomanagement

Die Wohnbau-Gruppe ist grundsätzlich dem generellen Branchen- und Konjunkturrisiko ausgesetzt, wenngleich der Wohnimmobilienmarkt weniger volatil ist als andere Wirtschaftszweige. Der Unternehmenserfolg zeigt sich ausschließlich langfristig anhängig von konjunkturellen Entwicklungen. Bedeutende immobilienmarktbezogene Herausforderungen resultieren aus dem prognostizierten demografischen und gesellschaftlichen Wandel in Deutschland sowie regulatorischen Markteingriffen, deren Auswirkungen von uns stetig bewertet werden.

Im Einzelnen lassen sich Risiken bzw. wesentliche Kontrollmaßnahmen der Unternehmensgruppe wie folgt beschreiben:

• Das Portfoliomanagement hat bei uns einen hohen strategischen Stellenwert und ist in sämtlichen wichtigen Entscheidungen zur Auswahl und Ablaufsteuerung unserer Immobilienprojekte sowie zur laufenden Gebäudeverwaltung einbezogen. Grundlage ist die aktive Markt- und Umfeldüberwachung unseres räumlich diversifizierten Standortportfolios.
• Risiken im Zusammenhang mit unserer intendierten Ausweitung des Wohnungsbestands durch Zukauf und Neubau beschränken sich im Wesentlichen auf Leerstände. Durch eine intensive und sorgfältige Ankaufsprüfung und die selektive Auswahl an Investitionsstandorten mit einer Konzentration auf attraktive Groß- und Universitätsstädte mit positiven Bevölkerungsprognosen können wir das Risiko von Leerstand und entsprechenden Mietausfällen auf ein Minimum senken. Sämtliche investiven Wohnungszugänge befinden sich ausnahmslos in attraktiven Lagen von Großstädten, für die es günstige Haushaltsvorausberechnungen gibt.
• Zur Beurteilung eines Finanzierungsrisikos findet im Rahmen der Liquiditätsvorsorge eine fortwährende Überwachung des Cashflows und der Kapitaldienstfähigkeit statt. Zugleich analysiert unser Darlehensmanagement kontinuierlich das gesamte Kreditwesen und die Zinsentwicklungen an den Finanzmärkten.
• Unsere zunehmende Digitalisierung von Arbeitsprozessen stellt hohe Anforderungen an eine nachhaltige Funktionsfähigkeit von DV-technischen Systemen. Um diese dauerhaft sicherzustellen, erfolgten die Erweiterung von Bandbreiten sowie die Einführung eines Netzwerk-Echtzeitüberwachungssystems. Neben Performance-Steigerungen bei Netzwerkoperationen werden somit drohende Engpässe oder Ausfälle des Netzwerkes frühzeitig identifiziert und durch Gegensteuerungsmaßnahmen vermieden.
• Die für unsere Gesellschaften verbindlich aufgestellten und fortlaufend angepassten Compliance-Regelungen dienen als Maßnahme zur Einhaltung von unternehmensinternen Vorgaben sowie von Recht und Gesetz. Festgelegt sind hierin auch die maßgeblichen Grundsätze eines integren Verhaltens im Umgang mit unseren Kunden und Geschäftspartnern. Ferner sichern fortlaufend aktualisierte Betriebsvereinbarungen eine rasche Anpassung an die steigenden Anforderungen in diesem Bereich.
• Ein gruppenweit einheitliches steuerliches Kontroll- und Management-System (Tax-CMS) stellt die pflichtgemäße Erfüllung der steuerlichen Vorgaben und die hierfür notwendigen Aufbau- und Ablauforganisationen in der Verwaltung sicher.
• Die Wohnbau-Gesellschaften haben sich gegen Risiken ihres laufenden Geschäftes in erforderlichem Umfang versichert. Das Versicherungsprogramm wird dabei von der Wohnbau Service Bonn GmbH betreut und kontrolliert. Sämtliche Haftpflicht- und Sachversicherungen werden von uns mit gängigen Deckungssummen unterhalten. Im abgelaufenen Geschäftsjahr sind – wie auch in den Jahren zuvor – keinerlei Großschäden aufgetreten.
• Der Aufsichtsrat der Wohnbau GmbH bzw. der Wohnbau Service Bonn GmbH und die Geschäftsführung berieten auch im vergangenen Geschäftsjahr wesentliche Fragestellungen regelmäßig und vollumfänglich in den turnusmäßigen Aufsichtsratssitzungen. Zugleich wurde der Aufsichtsratsvorsitzende von der Geschäftsführung zeitnah und vollständig über bedeutende Entwicklungen und anstehende Entscheidungen in regelmäßigen, persönlichen Gesprächen unterrichtet.
• Solche Risiken, die den Fortbestand der Konzern-Gesellschaften gefährden, bestanden nicht. Auch sehen wir für die überschaubare Zukunft keinerlei Risiken mit nennenswerten Einflüssen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage. Für konkret erkennbare finanzielle Belastungen haben wir ausreichend bilanzielle Rückstellungen gebildet.

Chancen

Vor allem in den Großstädten, die in der Regel ein vielfältiges Angebot an Arbeitsplätzen, Bildungseinrichtungen sowie Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten und hohe Lebensqualität bieten, überwiegt die Nachfrage nach gemietetem Wohnraum bei zugleich geringen Eigentümerquoten. Entsprechend attraktiv bleibt auch künftig die Bewirtschaftung von Mietwohnungen. Der Trend andauernder Wanderungsgewinne dürfte die kontinuierliche Nachfrage nach Mietangeboten an den von uns bewirtschafteten Standorten zusätzlich stärken.

• In 2018 hat die Wohnbau die Weichen für weiteres Wachstum in präferierten Metropolregionen gestellt. Im Rahmen von zwei getätigten Portfolioankäufen mit insgesamt 761 Wohnungen in Berlin wird das dortige Wohnungsangebot zu Jahresbeginn 2019 auf 2.777 Wohnungen ausgebaut. Der Besitzübergang der zugekauften Wohnanlagen erfolgte im Februar respektive März 2019. Mit den Ende 2018 erfolgten Ankäufen sehen wir die Chance, einen unserer nachfragestärksten Immobilienstandorte innerhalb Deutschlands weiter auszubauen. Zudem weist Berlin mit 18,4 % die geringste Wohneigentumsquote aller Bundesländer auf, und die Vermietung von Wohnraum bleibt entsprechend nachhaltig attraktiv.
• Der Konzern erwartet aber auch generell ansteigende Mieterträge mit entsprechend positiver Auswirkung auf die Umsatz- und Ertragslage der Gesellschaften. Vorteilhaft wirkt sich die hohe Diversifikation der Immobilien bzgl. Wohnungsgemenge, Baualter sowie (Wohn-)Lagen aus. Deutschland verfügt nämlich entgegen anderer europäischer Staaten über eine Multi-Metropolen-Struktur mit zahlreichen prosperierenden, kaufkraftstarken Großstädten. Zum 31. Dezember 2018 liegen 82 % des konzernweiten Wohnungsportfolios in Metropolregionen wie Hamburg, Berlin/Potsdam, Hannover/Braunschweig, Köln/Bonn, Frankfurt/Mainz, Stuttgart, Nürnberg/Erlangen und München. Unter weiterer Berücksichtigung des Wohnungsbestandes in größeren Hochschulstädten wie Münster, Regensburg oder Würzburg beläuft sich die entsprechende Quote auf rund 88 %.
• Durch die regionale Verteilung mit einer Streuung des Wohnungsbestands auf insgesamt 34 Standorte – überwiegend urbane Wachstumsregionen – können Teilmarktrisiken aufgefangen werden. Während sämtliche übergeordneten Aufgaben zentral und kosteneffizient an dem Hauptsitz in Bonn zusammengefasst sind, werden auch Niederlassungen in Berlin, München und Erlangen unterhalten.
• Mit einer entsprechend regionalen Präsenz der Hausbewirtschaftung gewinnt die Wohnbau nicht nur eine marktspezifische Expertise, sondern schafft gleichzeitig die Basis für intensive Mieterbetreuung und -gewinnung. Wettbewerbsvorteile und hohe Kundenbindung erreichen wir darüber hinaus durch die sichtbare Objektbetreuerpräsenz in unseren Wohnanlagen. Die konzerninterne Wohnanlagenbetreuung durch Hausmeisterdienstleistungen vor Ort gewährleistet nicht nur die stetige Aufrechterhaltung der hohen Qualität unserer Wohnanlagen, sondern auch die rasche und zuverlässige Betreuung unserer Mieter in allen Anliegen.
• Bestands- und Neubauakquisitionen sind im Unternehmensverbund ein integraler Bestandteil der Geschäftspolitik. Gleichermaßen wird die intendierte Ausweitung des Wohnraumangebots durch nachverdichtende Projektmaßnahmen auf eigenen Grundstücken vorangetrieben. Mit Lückenbebauung, Dachgeschossausbau oder ‑aufstockung leistet die Wohnbau ihren Beitrag zur Reduzierung der Wohnraumknappheit in Ballungsgebieten und profitiert zusätzlich von der Verjüngung des bestehenden Wohnungsportfolios.
• Infolge eines nachhaltigen, auf den Produktlebenszyklus ausgerichteten Sanierungsprogramms erreichen die Gesellschaften eine deutliche Verlängerung der wirtschaftlichen Lebensdauer ihrer Bestandsimmobilien und schaffen die Voraussetzung für eine langfristig hohe Attraktivität des zur Verfügung gestellten Wohnraums mit entsprechend fortwährender Nachfrage nach deren Mietangeboten. Weitere, nachfrageorientierte Modernisierungsmaßnahmen, sowohl in den Wohnräumen wie auch an den Gebäuden, fördern darüber hinaus die Zufriedenheit der Mieterschaft bzgl. Wohnqualität und stärken die Bindung mit der Wohnbau als Vermieter.
• Auf Grundlage einer soliden Finanz- und Kapitalstruktur sehen die Konzernunternehmen die unternehmerische Handlungsfähigkeit des Gruppenverbundes als nachhaltig stark und damit gesichert an. Zusätzlich zur Ausstattung mit liquiden Eigenmitteln verfügen die Gesellschaften auch über Kapitalbeschaffungsmöglichkeiten, welche die Realisierung interessanter Ankaufsofferten auch kurzfristig ermöglichen.

Ausblick

Führende Wirtschaftsforschungsinstitute gehen übereinstimmend davon aus, dass sich der konjunkturelle Aufschwung im laufenden Jahr fortsetzt. Auch die Prognose für den Arbeitsmarkt (und damit für die Haushaltseinkommen) ist weiterhin deutlich positiv, die Arbeitslosenquote werde in 2019 voraussichtlich um 0,3 % auf 4,9 % sinken. Neben den Beschäftigtenzahlen (prognostiziert wird ein Wert von 45,2 Millionen Erwerbstätigen) sollen ebenfalls die privaten Einkommen ansteigen.

Vor diesem Hintergrund und in Anbetracht der hohen Qualität der gehaltenen Wohnungsbestände, der wiederholt sehr niedrigen Leerstandsquoten (0,60 %) sowie des weiteren Ausbaus des Immobilienportfolios der Wohnbau-Gruppe an entwicklungsstarken Standorten sehen wir für die Zukunft gute Umsatzperspektiven. Wir prognostizieren einen Zugang aus Mieten im Umfang von ca. 10,6 Mio. €. Somit erreicht das voraussichtliche Aufkommen an Sollmieten rund 147,6 Mio. €.

Im abgelaufenen Jahr hat der Konzern weitere Baumaßnahmen an nachgefragten Standorten akquiriert, mit denen er seinen Beitrag zur anhaltenden wohnungspolitischen Diskussion über die Behebung der Wohnraumknappheit in den deutschen Großstädten leistet. Zusätzlich zu den neu errichteten Wohnungen in Düsseldorf-Heerdt, deren Erstbezug im April 2019 anläuft, ergänzen in den kommenden Jahren weitere Neubauwohnungen die lokale Marktpräsenz. Im Jahr 2018 hat der Konzern ein Neubauprojekt in unmittelbarer Nachbarschaft (185 Wohnungen) sowie darüber hinaus eine Projektmaßnahme im Umfang von voraussichtlich 41 öffentlich geförderten Mietwohnungen in zentraler innerstädtischer Lage (Düsseldorf-Düsseltal) erworben. Durch ein Neubauprojekt in Bonn-Endenich (34 Wohnungen, Fertigstellung voraussichtlich in 2020) sowie durch Neuerrichtung von zwei Mehrfamilienhäusern in Berlin-Mariendorf (124 Wohnungen, Fertigstellung voraussichtlich in 2022) bauen die Wohnbau-Unternehmen ihr Mietwohnungsangebot in weiteren dynamischen Großstädten aus. Insgesamt befinden sich 453 Wohneinheiten mit einer Investitionssumme von rund 143 Mio. € im Bau.

Im Rahmen der Fremdverwaltung betreuen wir weiterhin umfänglich Immobilienbestände im Eigentümerauftrag. Der Verwaltungsbestand wird mit Wohn- und Gewerbeeinheiten auch weiterhin ein diversifiziertes Spektrum aufweisen. Ungeachtet des hohen Preisdrucks in der Branche wird in diesem Segment eine Umsatzsteigerung von etwa 5 % erwartet.

Im Bereich der Wärmeversorgung stehen in 2019 die laufende Instandhaltung und Modernisierung im Fokus. Das Heizwerk Bonn-Heiderhof wird in diesem Jahr einen neuen Leitrechner nebst Softwareanpassung des vorhandenen Leitsystems erhalten. Zusätzlich sollen die Netzpumpen und die Wasseraufbereitungstechnik erneuert werden, wodurch wir die Versorgungssicherheit im gesamten System erhöhen.

Vor dem Hintergrund der weiteren Digitalisierung von Arbeitsprozessen in den Gesellschaften der Wohnbau-Gruppe werden kontinuierlich digitale Transformationsprojekte in unserer Verwaltung identifiziert und in der Projekt-Roadmap zusammengefasst. Durch die Einführung eines Mieterportals wird mittels einer webbasierten, bidirektionalen Kommunikationslösung ein neuer Kommunikationsweg zwischen unseren Mietern und unserer Gesellschaft erschlossen.

Wir bewerten den Fortgang des Geschäftsverlaufs als nachhaltig und stabil. Wir sind bestrebt, auch in den kommenden Wirtschaftsjahren an die guten positiven Geschäftsergebnisse anzuknüpfen und den Unternehmenserfolg weiter auszubauen. Unter Berücksichtigung der oben genannten Entwicklungen und Wachstumsvorhaben erwartet die Wohnbau GmbH für das Jahr 2019 eine Umsatzsteigerung des Konzerns um 6 % auf rund 188 Mio. €. Gemäß Wirtschaftsplan soll ein Konzernergebnis vor Steuern von 40,2 Mio. € erzielt werden.

Bonn, 29. März 2019