urbanes
wohnen

Das wohnungspolitische Klima in Deutschland ist rauer geworden. Immer neue Ideen und Gesetzesvorhaben versuchen, den Mietenanstieg in den großen Wirtschaftsmetropolen zu begrenzen oder mit einem „Mietendeckel“ die Mieten einzufrieren. Ist Letzteres ein offizielles politisches Vorhaben der Berliner Landesregierung, so versucht eine Bürgerinitiative in Berlin zu erreichen, dass alle größeren Wohnungsbestandshalter enteignet werden. Wenig überraschend wird wieder verstärkt an die gesellschaftliche Verantwortung der Wohnungswirtschaft für das friedliche Zusammenleben der Menschen appelliert.

Angesichts großer Emotionalität in der wohnungspolitischen Debatte kommt es zunehmend darauf an, verantwortliches und engagiertes Handeln in unserer Branche auch belegen zu können. Die Wohnbau-Gruppe kann hier selbstbewusst auftreten, engagieren wir uns doch traditionell stark im Neubau, in der energetischen und gleichzeitig sozialen Bestandssanierung und in den letzten Jahren zunehmend auch wieder im geförderten Wohnungsbau. Mit der Stiftung Wohnhilfe als unserer gemeinnützigen Gesellschafterin sind in den letzten Jahrzehnten Dutzende von Behinderteneinrichtungen in Deutschland beim Neubau oder der Wiederherrichtung ihrer baulichen Einrichtungen unterstützt worden.

Die Wohnbau verfolgt einen Mittelweg zwischen der ökonomischen Notwendigkeit, Investitionen refinanzieren zu müssen, und einer Geschäftspolitik der Fairness und des Servicegedankens gegenüber unseren Mietern. Dass diese Strategie erfolgreich ist, zeigt die Fluktuationsrate, die 2018 mit 9,2 % den niedrigsten Stand seit 10 Jahren erreicht hat. Die Leerstandsquote bewegte sich am Ende des Geschäftsjahres mit 0,6 % ebenfalls weiter auf einem sehr niedrigen Niveau.

Die aus unserer Sicht aber beste und wirkungsvollste Antwort auf Wohnungsnot und Mietpreissteigerungen in den Metropolstädten ist der innerstädtische Neubau. Nur eine wirkungsvolle Ausweitung des Angebots kann helfen, Nachfrageüberhänge abzubauen und durch Sickereffekte auch einkommensschwächere Bevölkerungsschichten zu entlasten. Deshalb haben wir auch unsere Nachverdichtungsstrategie thematisch zum Schwerpunkt dieses Geschäftsberichts gemacht. Im Berichtsjahr 2018 wurde eine ehemalige Gewerbefläche in München-Untersendling in eine Wohnung umgewandelt, weitere 19 Wohnungen in Würzburg, Kiel und München wurden in ausgebauten Dachgeschossen neu errichtet. Damit wurden am Stichtag der Konzernbilanz 17.964 eigene Wohneinheiten an 34 Standorten von uns bewirtschaftet.

Im Frühjahr 2019 wurden 265 Neubauwohnungen in Köln, Berlin und Düsseldorf fertiggestellt. Insgesamt befinden sich 770 Wohneinheiten mit einem Investitionsvolumen von 270 Mio. € im Bau, weitere Projekte befinden sich in Vorbereitung. Nähere Informationen dazu finden Sie im nachfolgenden Bericht.

Erneut – und trotz eines überwiegend überhitzten Preisgefüges auf den von uns bevorzugten Core-Standorten – konnte die Wohnbau-Gruppe im Herbst 2018 in Berlin zwei Wohnungspakete mit insgesamt 761 Wohnungen erwerben, deren wirtschaftlicher Besitz im Frühjahr 2019 übertragen wurde.

Aufgrund unseres nachhaltigen Geschäftsmodells, unserer starken Finanzkraft und der Fähigkeit, schnelle Entscheidungen zu treffen, sind wir immer wieder in der Lage, attraktive Wohnungsbestände und Projektentwicklungen zu erwerben. Dabei können wir insbesondere bei Verkäufern, die ihre Mieter auch über den Verkauf hinaus schützen wollen, den Vorteil unseres langfristigen und nachhaltigen Geschäftsmodells in Verbindung mit einer Stiftung als Gesellschafterin voll ausspielen.

Voraussetzung ist nach wie vor, dass die Angebote unsere Kriterien und internen Vorgaben in Bezug auf Kaufpreis, Rentabilität und bautechnischer Qualität erfüllen. Portfolios müssen zudem in den wachstumsstarken westdeutschen Metropolregionen sowie in Berlin liegen und dürfen gerne auch geförderte Wohnungen enthalten.

Die wirtschaftlichen Ergebnisse des Geschäftsjahres 2018 sind für uns überaus zufriedenstellend und bilden ein von Grund auf solides Wohnungsunternehmen ab. Das Sollmietenaufkommen wuchs um 3,6 % gegenüber dem Vorjahr bzw. um 4,72 Mio. € und ist 2018 auf 137,17 Mio. € gestiegen. Die Erstvermietung von 97 Wohnungen in Köln-Ossendorf sowie durch Nachverdichtungsmaßnahmen geschaffene 25 Wohneinheiten trugen allein 1,33 Mio. € zu diesem Umsatzwachstum bei.

Die durchschnittliche Nettokaltmiete zum 31. Dezember 2018 ist gegenüber dem Vorjahr – bezogen auf den Gesamtbestand – um 2,5 % bzw. 0,21 €/m² auf 8,62 €/m² angestiegen.

Neben Neubau, Projektentwicklung und Ankäufen widmet sich die Wohnbau-Gruppe nach wie vor intensiv der laufenden Instandhaltung und der wertschaffenden Modernisierung des Wohnungsbestandes. Neben der energetischen Ertüchtigung im Sinne des Klimaschutzes geht es dabei in der Regel um eine zeitgemäße Ausstattung von Wohnungen, den Anbau von Balkonen oder die Herrichtung von Treppenhäusern und Außenanlagen. Insgesamt haben wir im Berichtsjahr 34,7 Mio. € in unsere Bestände investiert, davon 29,1 Mio. € (Vorjahr 28,0 Mio. €) in die Instandhaltung und Modernisierungen.

Die Mieterzufriedenheit steht für uns im Zentrum unseres Handelns. Ständig arbeiten wir an der Verbesserung unserer Erreichbarkeit, auch mithilfe neuer digitaler Instrumente. Letztendlich sind unsere eigenen Hausmeister vor Ort, unsere Geschäftsstellen und das Tempo, mit dem wir Reparaturen veranlassen oder Beschwerden nachgehen, entscheidend für unser gutes Verhältnis zu den Kunden. Gerade bei den sensiblen Nachverdichtungsprojekten binden wir unsere Mieter frühzeitig ein und berücksichtigen deren Wünsche und Bedenken.

Unsere Tochtergesellschaft Wohnbau Service Bonn GmbH verwaltete 2018 insgesamt 4.031 Wohnungen in 106 Wohnungseigentümer-Gemeinschaften, 2.639 PKW-Stellplätze sowie für einen einzelnen Eigentümer ein Portfolio von 357 Gewerbeobjekten mit 102.000 m² Nutzfläche.

Auch für das abgelaufene Geschäftsjahr bedanken wir uns bei unseren 230 Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die mit hoher Leistungsbereitschaft und Innovationsfreude den ökonomischen Erfolg der Wohnbau-Gruppe überhaupt erst ermöglicht haben. Ebenso danken wir unserem Aufsichtsrat sowie unseren Geschäftspartnern, die uns bei der Umsetzung der Unternehmensstrategie und der vielen Bauprojekte unterstützt haben.

Aktuelle Informationen auch über unsere Neubauprojekte finden Sie auf unserer Homepage unter www.wohnbau-gmbh.de.

Bonn, im Juli 2019

Wir befinden uns weiterhin auf klarem Wachstumskurs in den prosperierenden und wachstumsstarken Ballungsräumen. Die Wohnbau versteht darunter ein quantitatives Wachstum sowohl durch Nachverdichtungen/Lückenbebauungen, Dachaufstockungen und Projektentwicklungen als auch durch den Ankauf von Wohnungspaketen, die die strengen Ankaufskriterien erfüllen. Auf deren Basis erfolgt eine standardisierte, gleichwohl aber intensive und sorgfältige Ankaufsprüfung. Einerseits konzentriert sich die Wohnbau auf attraktive Groß- und Universitätsstädte mit positiven Bevölkerungsprognosen, in denen das Leerstandsrisiko auch langfristig sehr niedrig ist.

So lagen Ende Dezember 2018 82 % des konzernweiten Wohnungsportfolios in Metropolregionen wie Hamburg, Berlin/Potsdam, Hannover/Braunschweig, Köln/Bonn, Frankfurt/Mainz, Stuttgart, Nürnberg/Erlangen und München. Unter weiterer Berücksichtigung des Wohnungsbestandes in größeren Hochschulstädten wie Münster, Regensburg oder Würzburg belief sich die entsprechende Quote auf rund 88 %.

Wohnbau als ideale Partnerin für sozial verantwortliche Eigentümer mit Verkaufsabsichten

Innerhalb dieser Standorte sind andererseits attraktive Mikro-Lagen gefragt, deren demografische Entwicklung positiv eingeschätzt wird und bei denen sich ggf. ein Aufwertungspotenzial schon abzeichnet.

Während übermäßig hohe Anteile von Gewerbeflächen ein Ausschlusskriterium darstellen, sind geförderte Wohnungen ein Ausdruck von gesellschaftlicher Verantwortung und auch betriebswirtschaftlich für die Wohnbau ein langfristig attraktives Investment.

Vor diesem Hintergrund ist die Wohnbau-Gruppe eine attraktive Partnerin für verkaufswillige Kommunen, Kirchen, Genossenschaften oder andere, soziale Verantwortung übernehmende, Wohnungseigentümer. Und da Verkaufsprüfungsprozesse (Due Diligence) heute immer schneller werden, sind auch die Ausstattung mit liquiden Eigenmitteln und vorhandenen Kreditlinien starke Argumente, wenn es um die kurzfristige Realisierung interessanter Ankaufsofferten geht. Kurz: Die Wohnbau ist eine langfristig orientierte Bestandshalterin, die sowohl neu gebaute als auch Bestandswohnungen nachhaltig entwickelt und erfolgreich bewirtschaftet.

Im Zeitraum der letzten 10 Jahre wurden mehrere große Wohnungspakete mit insgesamt über 4.200 Wohnungen erworben. Im Berichtsjahr wiederum konnte die Marktpräsenz der Wohnbau-Gruppe in dem zurzeit nachfragestärksten Immobilienstandort Deutschlands – in Berlin – noch einmal deutlich ausgebaut werden.
Neben dem Ankauf eines Wohnportfolios mit insgesamt 670 Mietwohnungen – verteilt über das ganze Berliner Stadtgebiet – und einer Gesamtwohnfläche von knapp 48.000 m² wurde der Kaufvertrag für eine Wohnanlage in Berlin-Lankwitz mit 91 Wohnungen und einer Wohnfläche von knapp 6.800 m² unterzeichnet. Der wirtschaftliche Übergang der insgesamt 761 Wohnungen erfolgte zum Frühjahr 2019.

Angesichts der wohnungspolitischen Diskussion über die erheblichen Nachfragüberhänge in den urbanen Zuzugsregionen prüft die Wohnbau Bonn kontinuierlich baurechtliche und wohnungswirtschaftliche Nachverdichtungspotenziale auf eigenen Grundstücken sowie die Akquisition weiterer Neubauvorhaben. Nach den insgesamt 130 Wohnungszugängen im Jahr 2017 aus Neubau- und Nachverdichtungsmaßnahmen sowie Bestandsankauf erweiterte die Wohnbau-Gruppe im Berichtsjahr ihren Bestand um insgesamt 20 Wohnungen, davon 19 Wohneinheiten infolge eigener Dachgeschossausbauten in bestehenden Gebäuden (München, Würzburg, Kiel).

Exemplarisch sind zwei größere Maßnahmen des abgelaufenen Geschäftsjahres aufgeführt:

Unterhaching, Fasanenstraße
Energetische Sanierung (48 Wohnungen)
Seit 2016 wird die Wohnanlage sukzessive modernisiert. Im Rahmen einer energetischen Modernisierung wurden die Fassaden und die Kellerdecken gedämmt sowie zusätzlich die Eingangsbereiche und die Tiefgarage saniert. Nachdem in den Jahren 2016 und 2017 bereits Wohngebäude mit insgesamt 120 Wohnungen modernisiert wurden, konnten im Berichtsjahr die Modernisierungsmaßnahmen an Objekten mit weiteren 48 Wohnungen fortgeführt werden. Mit dem für das Jahr 2019 geplanten vierten und letzten Bauabschnitt werden die Baumaßnahmen der Gesamtanlage abgeschlossen.

Bonn, Wesendonckstraße
(34 Wohnungen)
Die elf Gebäude umfassende Wohnanlage in Bonn-Endenich wird seit 2015 sukzessive saniert und modernisiert. Mit der Sanierung der letzten drei Wohngebäude wurde das Bauprojekt im Jahr 2018 abgeschlossen. Dabei standen die Erneuerung von Fenstern, Fassaden, Treppenhäusern sowie die Sanierung bzw. der nachträgliche Anbau von Balkonen im Vordergrund. Ferner wurden die Außenanlagen deutlich aufgewertet, u. a. durch die Neugestaltung der Verbindungswege vom öffentlichen Straßenraum zu den Gebäudeeingängen.

Umfangreicher Mieterservice: vor Ort und digital

Durch die regionale Verteilung des Wohnungsbestands auf bundesweit insgesamt 34 Standorte minimiert die Wohnbau-Gruppe auf der einen Seite erheblich das Risikoprofil ihres Portfolios. Auf der anderen Seite bedarf es einer dezentralen Verwaltungsstruktur, um die für die Mieterzufriedenheit notwendige persönliche Präsenz zu erreichen. So sind sämtliche übergeordneten Aufgaben zentral und kosteneffizient an dem Hauptsitz in Bonn zusammengefasst. Daneben werden Niederlassungen in Berlin, München und Erlangen unterhalten. Mit dieser regionalen Hausbewirtschaftung schafft die Wohnbau die Basis für eine intensive Mieterbetreuung. Die Mieter schätzen auch heute noch die sichtbare Präsenz der Objektbetreuer in den Wohnanlagen. Eigene Hausmeister kümmern sich nicht nur um technische Fragen, sondern auch um die rasche und zuverlässige Betreuung der Mieter.

Die Wohnbau analysiert seit vielen Jahren die Entwicklung digitaler Instrumente und Prozesse und prüft ihre Übertragbarkeit auf die Bedürfnisse eines Wohnungsunternehmens. Vielfach war sie dabei Pionier, z. B. in der Entwicklung eigener Apps zur Unterstützung der Abläufe beim Mieterwechsel. Im Berichtsjahr stand die nachhaltige Effizienzsteigerung durch Prozessoptimierungen mithilfe neuer IT-technischer Instrumente im Vordergrund. Die seit 2012 geschaffene Möglichkeit einer mobilen und webbasierten Kommunikation mit mobilen Applikationen und Tablets zwischen im Außendienst eingesetzten Mitarbeitern und der Bonner Zentrale wurde im Berichtsjahr ausgebaut und optimiert.

Im Laufe des Jahres 2019 werden zwei wesentliche Neuerungen im Bereich des Kundenservice freigeschaltet werden:

CRM (Customer-Relationship-Management)
Ziel der Einführung des CRM-Systems soll sein, den Schriftverkehr mit den Mietern künftig überwiegend über ein Mieterportal abzuwickeln. Dafür müssen sämtliche Vorlagen auf „digitales Briefpapier“ umgestellt, Vorlagen vereinheitlicht oder bereits vorhandene wie auch neue Dokumente einheitlich benannt werden. Zugleich sollen über das Aktivitätenmanagement des CRM-Tools alle Mieteranliegen automatisch digital erfasst, bearbeitet und dokumentiert werden. Mit Einführung des Online-Mieterportals wird es künftig auch ein „App“-gestütztes Serviceangebot zur Verwaltung der persönlichen Vertragsdaten sowie zur Kontaktaufnahme mit der Wohnbau geben.

Immoblue Pro/Immomio
Allein im Berichtsjahr haben sich über 102.000 Mietinteressenten an die Wohnbau Bonn gewandt. Dies brachte einen enormen personellen Aufwand für die Wohnbau mit sich. Um künftig noch mehr Zeit für die Betreuung ihrer Mieter zu haben, wird die Wohnbau-Gruppe für den Bewerberprozess von Mietinteressenten ein marktreifes digitales Standardprodukt einführen, das unsere bisher genutzte und nach unseren Anforderungen vor 18 Jahren programmierte Service-Center-Software ablösen soll. Das neue Tool wird ebenso in das ERP-System integriert und dadurch den gesamten Prozess der Anmietung schnell und transparent unterstützen. Die Produkte ermöglichen es, die aufwendigen Prozesse rund um die Auswahl von Interessenten und die Vermietung effizienter zu gestalten und unsere Wohnungen zielgerichtet an die passenden Interessenten zu vermieten – natürlich unter strikter Beachtung des Datenschutzes. Besichtigungstermine können online erstellt, für ausgewählte Interessenten freigeschaltet und von jenen auch digital verwaltet werden. Zu- und Absagen werden ebenfalls mithilfe dieser Instrumente zugestellt. Schnittstellen sorgen dafür, dass Wohnungs- und Objektdaten automatisch mit dem ERP-System synchronisiert sowie in die eingesetzten Immobilienportale zwecks Vermarktung übertragen werden.

Unterschiedliche Berechnungen des in Deutschland vorhandenen Wohnungsdefizits auf Basis der Bevölkerungsprognosen des Bundesamtes für Bauwesen, Städtebau und Raumordnung BBSR schwanken um einen Wert von einer Million Wohnungen. Dieses Defizit manifestiert sich naturgemäß in den wachstumsstarken und wirtschaftlich prosperierenden Schwarmstädten.

Mit knapp 286.000 neu errichteten Wohnungen (inkl. Wohnheime) 2018 und knapp 285.000 Neubauwohnungen im Jahr davor erreichten die Fertigstellungszahlen nicht die durch die Wohnungspolitik selbst gesteckten Ziele. Die Ursachen sind vielfältig. Sie reichen von zu knappem und zu teurem Bauland über ausufernde Bauvorschriften, ein hohes Baukostenniveau, lange Genehmigungsverfahren auf Seiten der Kommunen bis zu anhaltendem Widerstand der Anwohner gegen neue Baugebiete. Regelmäßig entdecken deshalb Politik und Fachöffentlichkeit die Potenziale, die durch die Nachverdichtung von „luftig“ gebauten Siedlungen der 1950er- bis 1970er-Jahre mit neuen Gebäudeteilen sowie durch den Ausbau und die Aufstockung von Dachgeschossen entstehen können. So spricht eine Potenzialstudie der TU Darmstadt aus dem Februar 2019 von 1,1 bis 1,5 Mio. Wohneinheiten, die auf Wohngebäuden der 1950er- bis 1990er-Jahre errichtet werden könnten. Würden allein diese Potenziale auch nur annähernd realisiert, könnte ein Großteil der Nachfrageüberhänge nach und nach abgebaut werden.

Städtebauliche Vorteile

Auch die Bundesstiftung Baukultur propagiert das nachverdichtende Bauen im Bestand. Es entspricht dem städtebaulichen Gebot des Vorrangs der Innen- vor der Außenentwicklung sowie der Selbstverpflichtung der Bundesregierung („Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie“), den Flächenverbrauch auf maximal 30 ha/Tag zu beschränken. Vorhandene Infrastrukturen werden besser ausgelastet, der Investor spart in der Regel die Kosten für den Grundstückserwerb, weil auf eigenem Grund und Boden gebaut wird. Aus städtebaulicher Sicht – und das gilt auch für die Wohnbau – sind Nachverdichtungsmaßnahmen häufig mit einer Aufwertung verbunden, die mit Begriffen wie „Stadtreparatur“, „Arrondierung“, „Lückenschluss“ etc. in der Fachliteratur diskutiert werden. Aber auch die benachbarten oder – bei Dachaufstockungen und -ausbauten – unmittelbar betroffenen Bestandsgebäude werden in der Regel grundlegend saniert. Insgesamt führen Nachverdichtungsmaßnahmen damit nicht nur zu einer qualitativen Aufwertung, sondern auch zu einer Verjüngung gewachsener baulicher Siedlungsstrukturen. Werden diese Baumaßnahmen am und im Bestand unter Einsatz von Wohnungsbaufördermitteln finanziert, eröffnet sich auch eine wichtige sozialpolitische Dimension, weil auch einkommensschwächere Bevölkerungsschichten eine Chance auf eine hinsichtlich der Lage und der Wohnungsqualität hochwertige Neubauwohnung in innerstädtischen Quartieren bekommen.

60er-Jahre-Siedlungen im Fokus

Für die Wohnbau-Gruppe dient Neubau allgemein als probates Instrument, um Wachstum zu erzeugen, die Erträge aus der Hausbewirtschaftung zu reinvestieren und das Bestandsportfolio in energetischer und gestalterischer Hinsicht zu optimieren und zu verjüngen. Auch die Bewirtschaftungseffizienz des Bestandsportfolios steigt deutlich. Da Grundstücke an den innerstädtischen Hauptstandorten der Wohnbau besonders rar und teuer sind, werden laufend die eigenen Nachverdichtungspotenziale überprüft – trotz des deutlich höheren Aufwands in der Bauplanung und aufgrund der Einbeziehung der Anwohner.
Speziell für die Siedlungen aus den 1960er-Jahren hat die Wohnbau eine dezidierte bauliche Aufwertungs- und Nachverdichtungsstrategie entwickelt. Vorbild waren die Projekte in München-Schwabing in der Brandenburger Straße. So wurden 2016 im Rahmen einer Lückenabschlussbebauung, die aus einem Förderprogramm zur Lärmschutzminderung gefördert wurde, 32 Wohnungen neu errichtet sowie vier weitere im Rahmen einer Aufstockungsmaßnahme oder beispielsweise in der Münchner Maxvorstadt weitere zwölf Mietwohnungen durch Dachgeschossausbau erstellt. Auch wenn hier je Maßnahme im Verhältnis zum Aufwand nur mittelgroße Projekte entstehen, so versucht doch die Gesellschaft durch den flächendeckenden Ansatz von Nachverdichtungsaktivitäten im gesamten Bundesgebiet das Angebot an Mietwohnungen in nachgefragten Lagen zu erhöhen.

Idealtypisch sind hier Nachverdichtungen und Aufstockungen wie in der Münchener Chiemgaustraße; hier wird der Neubau von weiteren 30 Wohnungen in mehrgeschossigen Gebäuden sowie von 18 Wohnungen als Aufstockungen geplant. Oder der Ausbau von ungenutzten Dachgeschossen wie in Kiel-Holtenau. In unserem nördlichsten Standort werden in den nächsten Jahren insgesamt 32 Wohnungen neu geschaffen. Dabei werden die darunterliegenden Bestandswohnungen durch den Anbau von Balkonen und anderen baulichen Verbesserungen deutlich aufgewertet.

Die Akzeptanz durch die alten (und neuen) Bewohner ist groß, werden doch durch die innerstädtischen Lagen insbesondere in München pendelbedingte Zeitverluste minimiert, sodass für die neuen Mieter deutlich mehr Lebensqualität geschaffen wird.

Die Wohnbau-Strategie bei Nachverdichtungen

Viele Neubauprojekte in innerstädtischen Quartieren werden durch lange Baurechtschaffung verzögert. Die Politik muss zwischen der wohnungs- und sozialpolitischen Notwendigkeit, neuen Wohnraum zu schaffen, und den nachvollziehbar vorgebrachten Anwohner-Bedenken in ökologischer, städtebaulicher sowie sozialer Hinsicht abwägen.

Die Wohnbau hat deshalb eine mehrstufige Umsetzungsstrategie entwickelt. In der ersten Stufe werden zunächst die bautechnischen und baurechtlichen Voraussetzungen geprüft:

• Statik, Sichtung der ursprünglichen Bauunterlagen,
• Tragfähigkeit des Bestandes und des Baugrunds,
• Anforderungen durch die Landesbauordnung und etwaige Vorgaben aus Kommunalsatzungen: Brand- und Lärmschutz, Stellplatzanforderungen, Barrierefreiheit,
• vorhandene Bebauungspläne.

Häufig stellen die baurechtlichen Anforderungen nahezu unüberwindbare Hürden dar bzw. verteuern ein Bauvorhaben so, dass es unwirtschaftlich ist. Hier besteht nach Ansicht der Wohnbau-Gruppe ein Novellierungsbedarf, um die starren Rechtsvorschriften für Zwecke der Nachverdichtung flexibler auszugestalten. Vorbild könnten z. B. Hamburg und Berlin sein, die sich bei den nachträglichen Stellplatzanforderungen flexibel zeigen.

In der zweiten Stufe wird der Weg der Baurechtschaffung in enger Abstimmung mit der Verwaltung und den Bürgern festgelegt und umgesetzt:

• Bebauungsplanverfahren
• Baugenehmigung

Zum Beispiel wurde in einem Projekt in Bonn im Bebauungsplanverfahren die Bürgerbeteiligung in einer frühen Phase in enger Zusammenarbeit mit der Stadt bzw. den Stadtbezirken gestaltet und durch externe Moderatoren durchgeführt.

Konkret wurde das Bauprojekt in sechs Dimensionen in einer Art Workshop mit den Anwohnern diskutiert (Baukörper/Architektur, Freiflächen, Grün/Ökologie, Mobilität etc.). Die Anwohner wechselten in einem vorher definierten zeitlichen Rhythmus die Themen-Stationen und durchliefen so an einem Abend alle Facetten des Bauprojekts.

Im Anschluss wertet die Verwaltung die Anregungen in ihrem baurechtlich vorgeschriebenen Abwägungsprozess aus und lässt diese in den weiteren Planungs- und Genehmigungsprozess einfließen.

Zum Abschluss dieser Stufe liegt in der Regel eine Baugenehmigung vor, und die größten technischen und wirtschaftlichen Risiken wurden geprüft und bewertet.

In der dritten Phase erfolgt die Umsetzung. Im Wesentlichen wird eine Meilensteinplanung verabschiedet, die mehrere Planungsstränge zeitlich koordiniert und synchronisiert:

• Mieterkommunikation
• Ausschreibung/Vergabegespräche
• Vorstellung des Projekts in den Gremien
• Beauftragung der Bauleistungen
• vorbereitende Maßnahmen
• Baubeginn

Die Mieterkommunikation hat dabei in unserem Prozess einen besonderen Stellenwert. Uns ist bewusst, dass es durch Bauarbeiten in Bestandswohnanlagen zu einer temporären Beeinträchtigung des Wohnwertes kommt. Umso mehr ist unser Anspruch, die Projekte unseren Mietern zu erläutern, auf Bedenken einzugehen und die Maßnahmen professionell und innerhalb optimierter Zeiträume abzuwickeln. Oft werden mit Mietern mietvertragliche Einzelvereinbarungen getroffen.

Zusammengefasst ist es Ziel unserer Strategie, durch die Beteiligung und Einbindung der Verwaltung, der Mieter, der Nachbarn und von interessierten Bürgern einen kooperativen Ansatz und eine größtmögliche Akzeptanz innerhalb der Stadtgesellschaft zu erzielen.

Erfahrungsgemäß müssen in der Regel 5 Jahre Planungsvorlauf und 2 Jahre Bauausführung unterstellt werden.

Ökologie im Bauprozess

Ökologische Aspekte bilden sich gleichberechtigt neben unternehmerischen Notwendigkeiten in unseren Entscheidungen ab.

So hat unsere Gesellschaft bereits vor 6 Jahren ein gemeinsames Forschungsprojekt mit Drees & Sommer initiiert, bei dem unterschiedliche Fassaden und Wärmedämmverbundsysteme auf ihre ökologische und energetische Bilanz untersucht wurden, einschließlich ihrer Fähigkeit, Teil von Kreislaufsystemen zu sein (siehe dazu den Geschäftsbericht 2015), sowie einer leichten Rückbaubarkeit. Auch die Robustheit und die Fähigkeit, durch einen natürlichen Feuchteausgleich der Schimmelbildung vorzubeugen, sollen bei den Wandkonstruktionen der Wohnbauten der 1950er- und 1960er-Jahre erhalten bleiben.

Als Folge dessen setzt die Wohnbau Wärmedämmungen nur dort ein, wo es bauphysikalisch notwendig ist. So wurde in der Bonner Wesendonckstraße ganz auf ein Wärmedämmverbundsystem verzichtet. Wenn es aber eine Dämmung aus energetischen Gründen geben muss, innenliegende Dämmungen wirtschaftlich oder bautechnisch nicht vertretbar sind, dann werden Außendämmungen aus Mineralwolle in Verbindung mit mineralischen Fassadenfarben eingesetzt.

Die Wohnbau ist der Auffassung, dass der Mietwohnungsbau in jeder Hinsicht gleichwertig dem Bau von Eigentumswohnungen gegenüberstehen muss. Insofern wird auch bei den neu gebauten Wohnungen der Wohnbau auf die Wertigkeit der Ausstattung, eine regionale Architektursprache und eine abwechslungsreiche Fassadengestaltung geachtet. Barrierefreie Wohnungen nach DIN werden nur selten errichtet, weil diese in der Vermarktung an Nicht-Senioren oder -Behinderte Risiken aufweisen können.
Die barrierearme Gestaltung von Neubauten bzw. der entsprechende Umbau von bestehenden Wohnungen ist allerdings als Komfortmerkmal auch für andere Zielgruppen wie Familien ein gefragtes Merkmal.

Dass die Wohnbau auch bereit ist, ungewöhnliche Wege zu gehen und Neues auszuprobieren, wird am Projekt Bonn Sebastianstraße deutlich. Hier wird ein Teil der neu errichteten und preisgedämpften Wohnungen an den Verein „Freie Wahlverwandtschaften“ vermietet, der wiederum für sein Konzept des Mehrgenerationenwohnens ein Belegungsrecht erhält.

Mit ihrer 100 %igen Tochter Wohnbau Service Bonn bietet die Wohnbau-Gruppe seit Ende der 1960er-Jahre umfassende Verwaltungsdienstleistungen für Wohnungseigentümergemeinschaften an. Die Gesamtzahl der verwalteten Einheiten zum Ende des Berichtsjahrs betrug 4.031 Wohnungen und 2.639 PKW-Stellplätze in insgesamt 106 Eigentümergemeinschaften an bundesweit rund 50 Standorten. Auch ein großes Portfolio von Gewerbeimmobilien wird von der Wohnbau Service Bonn verwaltet.

WEG-Gemeinschaften profitieren von der Einbindung in die Konzernstruktur der Wohnbau. In erster Linie betrifft das die wohnungswirtschaftliche Fachkompetenz der Mitarbeiter, die häufig in der Muttergesellschaft ausgebildet wurden. Sie überblicken die gesamte Branche und beraten in allen Fragen der Bewirtschaftung von Werterhalt und -steigerung von WEG-Kapitalanlagen – auf Wunsch weit über die gesetzlichen Pflichtaufgaben hinausgehend. Hauseigene Juristen sorgen für Rechtssicherheit. Die Wohnbau Service Bonn betreut für die Konzernmutter auch das gesamte Versicherungsgeschäft. Von diesen Kompetenzen und von der Möglichkeit, in günstige Rahmenverträge einzutreten, können auch WEG-Gemeinschaften profitieren. Gleiches gilt übrigens auch für Einkaufsvorteile bei Strom, Gas und TV-Breitbandkabelanschlüssen.

Betreuungsberatung = Verwaltung Plus

Bei der WEG-Verwaltung gibt es gesetzliche Standardleistungen wie z. B. die Bildung und Verwaltung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage, die Vorbereitung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung oder die Erstellung eines Wirtschaftsplans. Die Profis der Wohnbau Service Bonn GmbH legen bei diesen Pflichtleistungen eine große Sorgfalt an den Tag. Dazu gehört u. a. auch psychologisches Fingerspitzengefühl beim Umgang mit jenen Eigentümergemeinschaften, in denen es auch mal „menschelt“.

Bei der Wohnbau Service Bonn GmbH existieren schon seit vielen Jahren keine unsicheren Treuhandkonten mehr, sondern ausschließlich offene Fremdgeldkonten, die insolvenzsicher auf den Namen der jeweiligen WEG-Gemeinschaft eingetragen sind. Auch das häufig bei familiengeführten Verwaltern anzutreffende Thema der Unternehmensnachfolge stellt sich bei einem Dienstleister in der Rechtsform der GmbH nicht.

Weitere Vorteile stellen jene Beratungsleistungen dar, die sich um die Wertentwicklung von Eigentumswohnungen oder ganzer Wohnimmobilien drehen. Dazu zählen u. a.:

• Die vorausschauende Planung und Organisation von Instandhaltungsmaßnahmen, die sich an den typischen Lebenszyklen der einzelnen Baugruppen orientieren
• Die Optimierung der Bewirtschaftungskosten
• Die Aufbereitung von Daten für die Steuererklärung
• Planung von wertsteigernden Modernisierungsmaßnahmen
• Die rechtssichere Vergabe von Handwerkerleistungen
• Regelmäßige Objektbegehungen
• Angebot eines Eigentümer-Online-Portals mit der Verfügbarkeit aller Dokumente, wie Teilungserklärung, Hausgeldabrechnungen und Protokolle rund um die Uhr
• Fördermittel- und Finanzierungsberatung

Die Wohnbau Service Bonn GmbH bietet den gleichen Leistungsumfang natürlich auch für die Verwaltung ganzer Häuser, die als Kapitalanlage von Privatpersonen oder Investoren gehalten werden. In diesem Segment werden auf Wunsch auch die Mietverwaltung bzw. die Mietsonderverwaltung übernommen. Auch Ver- und Entsorgungsfragen oder die Erstellung einer Hausordnung können erfolgen.

Institutionellen Investoren und Projektentwicklern steht ein umfassendes Dienstleistungsspektrum des Asset Managements über den gesamten Lebens- oder Haltezyklus einer Kapitalanlage zur Verfügung – bis zum Exit aus dem Investment. Dank großer Marktnähe und der dezentralen Aufstellung ist die Wohnbau Service Bonn GmbH in der Lage, Portfolios und Einzelobjekte strategisch zu optimieren und Werte nachhaltig zu entwickeln. Und zwar über alle Assetklassen, von Wohnen über Büros, Einzelhandel, Gesundheitsimmobilien, Hotels und Logistik. Unterhalb des Asset Managements übernimmt die Wohnbau Service auch alle Aufgaben des Property und Facility Managements, von der Vermietung bis zur Auswahl von immobiliennahen Dienstleistungen vor Ort sowie dem Controlling der entsprechenden Verträge.

Interner Digitalisierungsspezialist

Schon früh hat die Wohnbau Service moderne digitale IT-Technologien zur Vereinfachung sowie Beschleunigung von Prozessen und Verwaltungsabläufen eingesetzt. Außerdem hat die Wohnbau-Tochter verschiedene immobilienwirtschaftliche Software-Lösungen und Applikationen entwickelt. Ziel ist eine sukzessive Digitalisierung aller relevanten Geschäftsprozesse. Dafür hat die Wohnbau Service 2013 übrigens den Zukunftspreis der Immobilienwirtschaft des Branchenfachmagazins DW Die Wohnungswirtschaft erhalten.

Heizwerke

Ein wesentliches Volumen von Umsatz und Ergebnis der Wohnbau Service Bonn GmbH entfällt regelmäßig auf die Wärmelieferungen der drei Heizwerke in Bonn, Koblenz und München. Primär werden dort die eigenen Wohnsiedlungen mit Nahwärme versorgt. Aber auch Abnehmer außerhalb der Wohnbau-Gruppe werden mit Heizenergie versorgt. Der in den Blockheizkraftwerken erzeugte Strom wird in das öffentliche Netz eingespeist.

1976 fassten die damaligen Gesellschafter der Wohnbau aus ihrer christlichen Grundüberzeugung heraus den Entschluss, das treuhänderisch gehaltene Unternehmensvermögen für alle Zeiten und unabhängig von späteren Erben dauerhaft in den Dienst am Menschen zu stellen.

So heißt es in der Satzung: „Die Stifter hatten sich zum Ziel gesetzt, das Eigentum an der Wohnbau GmbH im Grundstockvermögen der Stiftung ein für alle Male gemeinnützig festzulegen, um so das Unternehmen auf Dauer in seinem Bestand zu sichern und seine Erträge unmittelbar gemeinnützigen Zwecken zuzuführen. Sie brachten alle Anteile an der Wohnbau GmbH in die Stiftung ein.“ Ein Kuratorium entscheidet über die Mittelvergabe und kontrolliert die Verwaltung der Stiftung Wohnhilfe.

Die Stiftung verfolgt im Rahmen ihrer Satzung ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige und mildtätige Zwecke im Sinne des Abschnitts „Steuerbegünstigte Zwecke“ der Abgabenordnung. Sie fördert in diesem Rahmen für alte, behinderte oder bedürftige Menschen (§§71 SGB XII, 53 AO) die Herstellung und die Unterhaltung von Wohnungen, Heimen, Unterkünften und ähnlichen Anlagen sowie die dazugehörigen Einrichtungen und Ausstattungen.

Die Stiftung Wohnhilfe hat im Jahr 2018 über 80 Projekte in einer Gesamthöhe von über 5,3 Mio. € gefördert.

Kuratorium der Stiftung Wohnhilfe

Klaus-Michael Vogel
(Vorsitzender)
Geschäftsführendes Verwaltungsratsmitglied der Deutschen Bank Luxembourg S.A., a. D.

Dr. Ernst Schön
(Stellvertretender Vorsitzender bis 22.11.2018)
Persönlich haftender Gesellschafter der Unternehmensgruppe Freudenberg & Co., i. R.

Prof. Dr. Norbert Herzig
(Stellvertretender Vorsitzender seit 22.11.2018)
Universitätsprofessor (emeritiert)

Dr. Patrick Adenauer
Geschäftsführender Gesellschafter der Bauwens GmbH & Co. KG

Dr. Robert Bachert
Finanzvorstand Diakonisches Werk Württemberg

Dietmar Bock seit 01.07.2018
Dipl. Betriebsw. (FH)
Unternehmensberater der Wohnungswirtschaft